Magazyny realizowane na zamówienie, czyli projekty typu BTS (build-to-suit), znacznie zyskują na popularności. Łącznie tego typu obiekty stanowią ok. 30 proc. całkowitych zasobów magazynowych w Polsce, co przekłada się na prawie 7,5 mln mkw. magazynów – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl i Omnichannel Voice Marcin Łukoszko, Starszy doradca ds. BTS/BTO w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie Newmark Polska.
Cały materiał opublikowany został w najnowszym numerze magazynu Omnichannel Voice.
Największym obiektem tego typu w Polsce jest BTS Amazon Gliwice o powierzchni 210 000 mkw., a następnie BTS Amazon Świebodzin (203 500 mkw.), obydwa obiekty zrealizowane zostały przez Panattoni. To właśnie w województwie lubuskim i dolnośląskim BTS-y rosną jak grzyby po deszczu. Wiąże się to zarówno ze sporymi zasobami gruntów, którymi dysponują deweloperzy, jak i z dobrą infrastrukturą drogową i dostępem do pracowników w tych regionach. W budowie znajdują się też kolejne obiekty takie jak BTS Zalando Bydgoszcz (146 000 mkw., Panattoni) czy BTS Radzymin Żabka (67 500 mkw., 7R).
Magazyn w nietypowym miejscu
Sieci handlowe szukają czasem nietypowych lokalizacji, gdy zależy im na magazynie obsługującym dostawy do sklepów w konkretnym regionie. Zdarza się też, że najemca potrzebuje wyspecjalizowanej kadry (np. do obsługi maszyn w halach przemysłowych), która zamieszkuje mniej atrakcyjny dla dewelopera obszar. Rekrutacja jest z kolei dłuższa przy dużym popycie na pracowników magazynowych w danym regionie.
Przy nietypowych lokalizacjach deweloper musi często wykupić grunt, uzbroić go, a gdy infrastruktura drogowa nie jest rozwinięta, nie ma pewności, że znajdzie szybko kolejnego najemcę po zakończeniu umowy najmu. Właściciel zabezpiecza się wtedy długą umową najmu, nawet na 15 lat lub proponuje rozwiązanie BTO (build-to-own), czyli wybudowanie dla najemcy hali na własność.
Czas to pieniądz
Najemcy logistyczni czy sieci handlowe wybierają jednak miejsca ze świetnym dojazdem, a więc blisko autostrad, a często także w pobliżu zachodniej granicy, bo w handlu liczy się czas. Te obszary najczęściej są już dozbrojone przez największych deweloperów i dostępne są tam parki magazynowe. Nie zawsze jednak pośpiech we wprowadzaniu się do lokalizacji jest wskazany. Gdy chodzi o specyficzne rozwiązania techniczne lepiej jest poczekać dłużej na dostosowany do swoich potrzeb magazyn niż tracić codziennie czas na niezoptymalizowaną logistykę wysyłek, zwrotów, czy pakowania. Dlatego też to właśnie e-commerce króluje obecnie w BTS-ach. Sprawdzone w innych krajach rozwiązania techniczne są multiplikowane w Polsce. Dostosowywanie istniejących budynków często jest niemożliwe lub nieefektywne kosztowo.
Niektórzy najemcy, jak Amazon czy Zalando, potrzebują przede wszystkim wyższych budynków. Żabka w swoim centrum logistycznym w Radzyminie w najwyższej części, tzw. high bay, będzie miała halę o wysokości 40 m. Dla firm logistycznych i e-commerce standardem stają się zaawansowane technicznie wnętrza, gdzie składowanie i kompletacja produktów z regałów odbywa się przy pomocy pełnej lub częściowej automatyzacji regałów z wykorzystaniem robotów. W nowym centrum logistycznym Żabki zapewniony przez dewelopera będzie automatyczny transport oraz silos paletowy czy stacje kompletacyjne typu Goods To Man, gwarantujące kilkukrotny wzrost wydajności operacyjnej. Natomiast firma Hultafors Group w Goleniowie zastosowała system AutoStore, złożony z samobieżnych, odpowiednio zaprogramowanych urządzeń, prowadnic, wind i znacznych rozmiarów struktury, w której towary oczekują na swoją kolej do wysyłki.
Rozwiązania szyte na miarę pochłaniają więcej czasu, zwłaszcza, gdy konieczne jest znalezienie gruntu, w interesującym najemcę regionie. Taki teren trzeba jeszcze dozbroić i uzyskać wszystkie pozwolenia, równolegle skupiając się na fazie projektowania. Ważnym i czasochłonnym etapem jest także sprawdzenie oddziaływania środowiskowego, a więc ustalenie ewentualnych dodatkowych emiterów hałasu, pary, czy chemikaliów. Po ukończeniu budowy niezbędny jest także dodatkowy czas na zrobienie testów rozwiązań technologicznych wykorzystanych w magazynie tak, aby zadbać o bezpieczeństwo pracowników.
Warto kalkulować
Powszechnie uważa się, że BTS jest rozwiązaniem drogim, dostępnym tylko dla największych lub najbardziej wyspecjalizowanych najemców. Warto jednak przekalkulować koszty w perspektywie kilkuletniej, biorąc pod uwagę takie kwestie jak wysokość czynszu, wysokość opłat za media, koszt zatrudnienia w danym regionie, koszt dostosowania już istniejących magazynów (w przypadku, gdy najemca chce wprowadzić się do już istniejącego obiektu), czy emisję śladu węglowego, która ważna jest w raportach ESG i będzie zyskiwać w przyszłości na znaczeniu.
BTS najczęściej budowany jest z myślą o długim okresie najmu, dlatego firma blisko współpracuje z wynajmującym, aby znaleźć optymalne rozwiązania, które pomogą zadbać o środowisko naturalne, a także obniżą koszty mediów, a w dłuższej perspektywie zapewnią alternatywny dostęp do energii elektrycznej czy wody. Warto na przykład rozważyć zwiększenie izolacyjności, która zmniejszy zapotrzebowanie na ogrzewanie w zimnych miesiącach, a pomoże nie przegrzać budynku latem. Od kilku lat montowane są także systemy inteligentnego oświetlenia reagujące na ruch w budynku, a przy zastosowaniu dodatkowo jeszcze żarówek LED można wygenerować kilkudziesięcioprocentowe oszczędności na energii elektrycznej. Wielu wynajmujących proponuje w BTS-ach zastosowanie dachu z możliwością instalacji paneli fotowoltaicznych, a także dodatkowo pomp ciepła. Początkowa inwestycja może w kolejnych latach pozwolić na spore oszczędności, biorąc pod uwagę rosnące koszty energii, zwłaszcza, gdy mowa jest o sortowniach i magazynach mocno zautomatyzowanych.
Autorem tekstu jest Marcin Łukoszko, Starszy doradca ds. BTS/BTO w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie Newmark Polska.