Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w I połowie br. wyniósł prawie 2,9 mld euro, co było ponad 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie w roku ubiegłym. Wysoka wartość inwestycji świadczy o nadal dużym zainteresowaniu inwestorów polskimi produktami inwestycyjnymi we wszystkich głównych kategoriach, pomimo nowej sytuacji geopolitycznej i wojnie na Ukrainie. Eksperci AXI IMMO analizują, jak prezentuje się sytuacja poszczególnych sektorów na rynku inwestycyjnym w I połowie 2022 r. w Polsce.
Pierwsze sześć miesięcy bieżącego roku rozpoczęły się bardzo dobrze na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Na koniec czerwca 2022 r. zarejestrowano wysoki wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym, który był efektem kilku istotnych przejęć rozpoczętych jeszcze w 2021 r. Uzyskany wynik był o 40 proc. wyższy niż w roku ubiegłym, a tym samym podobny do rezultatu z 2020 r. W podziale na sektory najwięcej zainwestowano w produkty biurowe 44 proc., następnie centra handlowe 28 proc. i magazyny 24 proc.
– Największą niewidomą w II kw. br., która wpływała na postawię znacznej części inwestorów była sytuacja na Ukrainie. Widzimy, że obecnie sentyment do naszego regionu wraca, jednak niektórzy inwestorzy z Azji i USA oceniają bliskość konfliktu jako większe ryzyko i przyjmują na razie podstawę wyczekującą. Natomiast Ci z Europy i regionu Europy Środkowo-Wschodniej, już są ponownie obecni na rynku – komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.
Sektor handlowy zdominowany przez transakcje portfelowe
Wysoki wynik sektora handlowego w dużej mierze uzyskano dzięki dwóm transakcjom sfinalizowanym przez EPP o wartości 653 mln euro, które dotyczyły około 50 proc. udziałów w dwóch portfelach nieruchomości handlowych: na rzecz PIMCO oraz na rzecz I Group – w konsekwencji wycofania EPP z giełdy w Johannesburgu i Luksemburgu. Pozostałe sprzedaże to przede wszystkim parki handlowe i wolno stojące sklepy spożywcze. Jest to ulubiona kategoria produktów wybierana przez fundusze, które już od kilku lat intensywnie inwestują w mniejsze formaty w Polsce. Ta kategoria produktów nie straciła na popularności nawet w trakcie trwania pandemii Covid-19.
Sektor magazynowy z niższym wynikiem, ale nadal na fali
Sektor magazynowy osiągnął o 25 proc. niższy wynik niż w roku ubiegłym. Wolumen transakcji zamknął się na poziomie 0,7 mld euro, ale to efekt tymczasowy. Aktywa logistyczno-przemysłowe wciąż przyciągają inwestorów. Popyt na rynku najmu pozostaje wysoki, a jego motorem napędowym jest e-commerce. W kolejnych kwartałach będzie zwiększać się udział produkcji związanej ze zmianami w łańcuchach dostaw oraz przenoszeniem firm z ogarniętej wojną Ukrainy. Stawki czynszów co najmniej od dwóch kwartałów wykazują tendencję wzrostową, zwłaszcza dotyczy to nowych projektów, które muszą uwzględniać wyższe koszty związane z budową. Rosną również koszty finansowania, co w efekcie powoduje, że stopy kapitalizacji przestały spadać. Za najlepsze produkty magazynowe stopy kapitalizacji wahały się w przedziale 4,7 proc. – 5 proc.
PRS perspektywiczny produkt inwestycyjny
Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz masowy napływ uchodźców z Ukrainy wygenerował bardzo duży popyt na wynajem, co spowodowało gwałtowny wzrost stawek czynszów za wynajem w głównych miastach Polski. Dodatkowo spadek sprzedaży indywidualnej mieszkań, skłania coraz większą grupę deweloperów do współpracy z funduszami inwestującymi w PRS. Na razie, na rynku nie ma wielu transakcji ze względu na dość długie procesy decyzyjne oraz problemy inwestorów związane ze zwiększonymi kosztami finansowania. Jednak potencjał sektora wydaje się dość duży i możemy spodziewać się odbicia i dużej aktywności inwestorów już w drugiej połowie roku.
– Obecnie warte zaznaczenia jest, że uwaga, jak i cele zagranicznych funduszy skupiają się na poszukiwaniu alternatywnych klas nieruchomości, poza sektorem logistycznym i magazynowym. To dobra prognoza dla pozostałych segmentów rynku, zwłaszcza dla biurowego, ponieważ oznacza ponowny ruch i ciekawe przejęcia w kolejnych miesiącach roku – podsumowuje Grzegorz Chmielak.