Podejmowaniu decyzji inwestycyjnych towarzyszą teraz szczególnie wnikliwe analizy. Konflikt w Ukrainie, szalejąca inflacja oraz gwałtownie rosnące stopy procentowe rzutują na wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej. Branża znajduje się w trudnym otoczeniu makroekonomicznym, a na horyzoncie majaczy potencjalny kryzys energetyczny. Mimo to, w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku rynek inwestycyjny w Polsce nie wykazał żadnych niepokojących oznak spowolnienia. Wręcz przeciwnie, całkowity wolumen transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych przekroczył wynik z 2021 roku o ponad 20 proc.
Sektor nieruchomości jest wciąż świetnym zabezpieczeniem przed inflacją z uwagi na rosnący poziom czynszów. Niesfinalizowane wcześniej transakcje przeniosły się na rok bieżący. Avison Young zauważa, że zarejestrowany wynik ukształtowało pięć spektakularnych transakcji, które odpowiadają za 47 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w omawianym okresie.
Po dominacji sektora biurowego w pierwszej połowie 2022 roku, w Q3 br. na prowadzenie ponownie wyszedł sektor magazynowy. Rynek biurowy z kolei odnotował wzrost wolumenu transakcji w Warszawie. Sektor handlowy niezmiennie oparty jest na mniejszych obiektach, jak parki handlowe i centra convenience. W sektorze mieszkaniowym zawarte zostały w Q3 dwie transakcje PRS w Warszawie i Wrocławiu.
Jeśli chodzi o źródła kapitału, w minionym kwartale szczególną aktywnością wykazali się inwestorzy i fundusze z Izraela.
- 4,3 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny Q1-Q3 2022
- 84 transakcje vs. 103 transakcje w Q1-Q3 2021
- Trzeci najlepszy wynik Q1-Q3 od 2016 roku
SEKTOR MAGAZYNOWY
Rynki wschodzące rządzą
Sektor magazynowy, wielka gwiazda 2021 roku, na celowniku prawie każdego inwestora instytucjonalnego pozostaje na szczycie listy zakupów również w 2022 roku. Inwestorzy nadal chcą kupować nieruchomości magazynowe, jednak ich właściciele nie są jeszcze gotowi do obniżania cen, zauważa Avison Young. Stąd całościowy wolumen sektora notuje relatywnie niższe wyniki. Popyt napędza rekordowo niski poziom pustostanów, który z kolei wpływa na wzrost stawek czynszowych w całej Polsce.
W Q3 2022, sektor magazynowy umocnił swoją pozycję na polskim rynku inwestycyjnym. Nabycie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą największą transakcją odnotowaną w Q1-Q3 2022. Transakcja wpłynęła również istotnie na udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora magazynowego, który wyniósł 50 proc. Mimo to, zarejestrowany wolumen 1,54 mld euro nie osiągnął poziomu z 2021 roku (r/r). Transakcje magazynowe w Q1-Q3 2022 stanowiły 36 proc. całego wolumenu inwestycyjnego, czyli znacznie mniej niż w pierwszej połowie 2022 roku (24 proc.).
Ciekawą prawidłowością obserwowaną przez Avison Young w okresie Q1-Q3 2022 roku w sektorze magazynowym była przewaga rynków wschodzących nad „Wielką Piątką” hubów magazynowo-logistycznych. 47 proc. wolumenu transakcji zrealizowanych zostało na wschodzących rynkach magazynowych. Szczególnie widocznym trendem jest wzrost inwestycji w nieruchomości w Polsce zachodniej na wschodzących rynkach w Szczecinie i w województwie lubuskim, które jest obecnie najintensywniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce.
- 1,54 miliarda euro – wolumen zrealizowany w sektorze magazynowym w Q1-Q3 2022
- 50 proc. udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022
- 47 proc. – udział wschodzących rynków w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022
SEKTOR HANDLOWY
Convenience i parki handlowe, bo co innego?
Małe formaty handlowe typu convenience niezmiennie dominują w sektorze handlowym w Polsce. Najbardziej pożądane obiekty mają wśród najemców dyskonty spożywcze i sklepy z kategorii „value retailers”, świetnie prosperujące w obecnych czasach, kiedy kupujący często ograniczają zakupy i zwracają większą uwagę na ceny. Avison Young zwraca uwagę, że Polska nadal oferuje bardzo atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze parków handlowych (6,8 proc.), który potwierdza, że jest odporny, nie tylko na COVID, ale i recesję.
W nadchodzących miesiącach zapewne poznamy oficjalnie dwóch nowych inwestorów w tym sektorze z Francji i z Izraela, którzy podpisali już przedwstępne umowy zakupu.
W Q1-Q3 sektor handlowy odnotował 26 transakcji, z czego 17 dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience. W przypadku 5 transakcji dotyczących dawnych hipermarketów oraz centrum handlowego Sukcesja w Łodzi (zaprzestanie działalności w 2020 r.) celem była przyszła przebudowa. Porównywalny udział w transakcjach w sektorze miały centra handlowe, w tym dwa małe obiekty w Płocku i Zielonej Górze oraz ogromna transakcja dwóch Joint Ventures, stworzonych przez EPP na początku roku.
Wolumen transakcji w sektorze handlowym w Q2 i Q3 wyniósł odpowiednio 69 milionów euro i 62 miliony euro, plasując się na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. Niemniej jednak, ze względu na bezprecedensowe wyniki Q1 2022, całkowity wolumen sektora na koniec września br. wyniósł 859 milionów euro, co przekłada się na 20 proc. udziału w całościowym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce.
- 859 milionów euro – wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Q1-Q3
- 17/26 udział parków handlowych i obiektów handlowych typu convenience w liczbie transakcji w sektorze
- 5/26 udział projektów przeznaczonych pod przebudowę w liczbie transakcji w sektorze
- Dwóch “newcomerów” zadebiutuje w sektorze parków handlowych
PROGNOZY
Trudny początek 2022 roku przyniósł wiele niepewności co do kondycji polskiego rynku inwestycyjnego i jego przyszłego kształtu. W miarę upływu czasu, wszyscy gracze rynkowi obserwowali z napięciem rynek, ponieważ nie można było wykluczyć żadnego scenariusza. Odporność polskiego rynku inwestycyjnego przełożyła się jednak znów na niezłe wyniki, przekraczając r/r wolumen inwestycyjny z roku 2021 o ponad 20 proc.
W najbliższych kwartałach Avison Young spodziewa się wprowadzenia na rynek dużych portfeli magazynowych, które z pewnością skorzystają z rekordowo wysokich wskaźników indeksacji, pozwalających na osiągnięcie takich samych cen mimo rosnących stóp kapitalizacji.
Sektor handlowy może ponownie przyciągnąć uwagę inwestorów dobrze prosperującymi centrami handlowymi, jednak przy znacznie wyższych stopach kapitalizacji niż obserwowane przed pandemią. Miejmy nadzieję – nie wywołując wilka z lasu – że polski rynek inwestycyjny utrzyma ten kurs.
Autorem raportu jest Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager, Avison Young