Według najnowszego raportu pt. „Occupier Insight – Rynek magazynowo-przemysłowy w I kw. 2022 r.”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 25 mln mkw., co oznacza wzrost o 16,6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2021 r. Nowa podaż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku wyniosła blisko 1,3 mln mkw. i był to najwyższy kwartalny wynik w historii polskiego rynku.
– W pierwszym kwartale 2022 r. aktywność zarówno deweloperów, jak i najemców na rynku magazynowo-przemysłowym utrzymywała się na dość wysokim poziomie. Jednocześnie kolejny kwartał z rzędu znacząco zmniejszyła się ilość dostępnej powierzchni, a rosnące koszty pracy i budowy oraz zakłócenia łańcuchów dostaw spowodowały wzrost czynszów. Przewidujemy, że w najbliższej przyszłości deweloperzy będą ostrożniej podejmować decyzje o rozpoczynaniu nowych inwestycji – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.
Inwestycje w budowie
W I kw. 2022 r. deweloperzy dostarczyli na rynek prawie 1,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej. Rynkami o największej aktywności deweloperskiej w tym okresie były województwa wielkopolskie i dolnośląskie, gdzie oddano do użytku odpowiednio 281,4 tys. mkw. i 216,95 tys. mkw. nowej powierzchni.
Na koniec marca 2022 r. w budowie znajdowało się ponad 4,82 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o prawie 4 proc. więcej niż w IV kw. 2021 r. i ponad 105 proc. więcej niż pod koniec I kw. 2021 r. Najwięcej nowych obiektów powstawało w Polsce Centralnej (778,2 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (751,7 tys. mkw.) oraz w woj. mazowieckim (645,2 tys. mkw.). Jednak z uwagi na globalne zakłócenia w łańcuchach dostaw i trudności związane z dostępem do materiałów budowlanych oraz ich rosnące ceny, możemy spodziewać się stopniowego ograniczania nowej podaży oraz wydłużenia czasu budowy obiektów magazynowych.
Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w I kw. 2022 r. wyniósł prawie 1,6 mln mkw., co oznacza spadek o 2 proc. r.d.r. i o 36 proc. kwartał do kwartału. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 1,17 mln mkw. i stanowił prawie 74 proc. popytu brutto. Najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach śląskim, mazowieckim i łódzkim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 24,2 proc., 18,6 proc. i 14,8 proc. W I kw. 2022 r. największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (67 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (26 proc.) oraz ekspansje (7 proc.). Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 91,8 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).
Wśród największych transakcji zawartych w I kw. 2022 r. znalazły się między innymi: realizacja przez firmę Exeter obiektu BTS o powierzchni 100 tys. mkw. dla poufnego najemcy z sektora handlowego w Świebodzinie, renegocjacja połączona z ekspansją poufnego najemcy z sektora handlowego w SEGRO Logistics Park Gliwice (66,3 btys. mkw.) oraz wynajęcie 47,7 tys. mkw. w Hillwood Łowicz Południe przez Dealz.
Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach obniżył się na koniec marca bieżącego roku do 3 proc., co oznacza spadek o 0,7 p.p. kwartał do kwartału oraz o 3,3 p.p. r.d.r. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 762 200 mkw.,w porównaniu z 2 278 500 mkw. w obiektach będących w budowie.
– Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w województwie lubelskim i opolskim (po 6,1 proc. w każdym) oraz na Górnym Śląsku (5,6 proc.), natomiast brak dostępnej powierzchni odnotowano w lubuskim, podkarpackim, podlaskim i warmińsko-mazurskim – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.
Ze względu na rosnące koszty związane z budową oraz funkcjonowaniem obiektów magazynowo-przemysłowych obserwujemy stopniowy wzrost czynszów w większości lokalizacji magazynowych. Na koniec I kw. 2022 r. najdroższe były powierzchnie magazynowe w Warszawie (strefa I).
Wolumen transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w I kw. 2022 r. wyniósł 1,66 mld euro i był wyższy od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku o ok. 18 proc. (na sektor magazynowy przypadło 191 mln euro). Tak dobry wynik świadczy o odporności rodzimego rynku nieruchomości na ostatnie zawirowania w naszym regionie, do których można zaliczyć wojnę w Ukrainie, rosnące koszty budowy, kolejne podwyżki stóp procentowych oraz wysoką inflację. Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszą się bezpieczne i obarczone niskim ryzykiem nieruchomości, m.in. parki logistyczno-magazynowe. Natomiast stopy kapitalizacji wahają się w przedziale od 4,75 proc. do 5,25 proc. dla parków magazynowych typu multi-let z długimi umowami najmu.