W rozmowie z redakcją OmnichannelNews.pl, Anna Wysocka, New Business Development Director w Nhood Services Poland, opowiada m.in. o poszukiwaniu nowych klientów i dywersyfikacji portfela, ocenia kondycję i potencjał rynku nieruchomości handlowych w Polsce, wskazuje na czynniki decydujące o sukcesie danego obiektu oraz mówi o postępującym procesie polaryzacji, a także podkreśla znaczenie strategii omnichannel w ekosystemie retailowym.
Jesienią 2023 roku dołączyła Pani do zespołu Nhood Services Poland w roli Dyrektora działu New Business Development. Od razu trafiła Pani na okres sporych zmian organizacyjnych w firmie.
Anna Wysocka: Zmiany organizacyjne dokonane w ostatnim czasie są logicznym następstwem transformacji, którą firma rozpoczęła 3 lata temu. To wówczas powstała nowa spółka Nhood Services świadcząca kompleksowe usługi w branży nieruchomości. Od tamtej pory sukcesywnie pozyskujemy klientów na świadczone przez nas usługi.
Usystematyzujmy więc nową strukturę. Na czym ona polega i czym ta zmiana była podyktowana?
W ramach Nhood Services Poland świadczymy specjalistyczne usługi dla rynku nieruchomości komercyjnych w ramach 3 linii biznesowych – Property & Asset Services (PAS), Development (DEV) oraz Resources, Fund & Investment (RFI). Zmiana struktury podyktowana była przede wszystkim szerszym wyjściem z naszą ofertą na globalnym rynku. Warto podkreślić, że jesteśmy obecni w 11 krajach i oferujemy szerokie spektrum usług dla całego rynku nieruchomości komercyjnych. Obecnie, dzięki ustrukturyzowaniu naszych usług i wydzieleniu 3 linii biznesowych, łatwiej jest kierować jasny przekaz do naszych klientów. Zmiana pozwoli również na dywersyfikację portfolio klientów i umożliwi zaoferowanie usług dopasowanych do ich potrzeb.
W Polsce Nhood Services kojarzy się przede wszystkim z rynkiem nieruchomości handlowych. Czy zmiany, o których Pan mówi, oznaczają, że celujecie również w inne segmenty rynku nieruchomości komercyjnych?
Obecnie Nhood Services Poland zarządza obiektami, odpowiada za współpracę z najemcami, komercjalizację i rekomercjalizację w 24 centrach i galeriach handlowych należących do Ceetrus Polska oraz centrum handlowym Leroy Merlin w Wałbrzychu. Firma odpowiada na zasadzie wyłączności za komercjalizację lokali o łącznej powierzchni handlowej ponad 46 tys. mkw. w 28 obiektach handlowych należących do Auchan Retail, a także świadczy swoje usługi komercjalizacyjne dla centrum handlowego Blue City w Warszawie. To łącznie 25 obiektów w zarządzaniu i 54 w komercjalizacji. Poza tym Nhood Services Poland zarządza również procesami developerskimi, w tym budową parku handlowego w Mikołowie oraz realizacją innowacyjnych projektów mixed-use w Warszawie i Góraszce. Świadczymy także usługi w zakresie transakcji zakupu i sprzedaży terenów inwestycyjnych.
Tak jak wspominałam jednak wcześniej, w ramach globalnej działalności zarządzamy również obiektami z innych segmentów rynku: hotelami, biurami, projektami typu mixed-use. To naturalne, że w Polsce również będziemy poszukiwali klientów z różnych segmentów rynku. Dywersyfikacja portfela i różnych assetów jest naturalnym kierunkiem dla takich firm jak nasza. Mając szerokie doświadczenie z wymagającego rynku retailowego jesteśmy dobrze przygotowani do zarządzania również innymi typami obiektów. Tym bardziej, że mamy do tego odpowiednie struktury lokalne i globalne oraz track record .
Skoncentrujemy się na razie na obiektach handlowych. Znajdujemy się w bardzo ciekawym punkcie, jeżeli chodzi o ten rynek. Poza parkami handlowymi mamy małą podaż nowych obiektów.
Polski rynek handlowy, pomimo że stosunkowo młody, jest już bardzo dojrzały. Jak z wynika z raportów, na koniec 2023 r. powierzchnia polskich obiektów handlowych osiągnęła ponad 16,3 mln mkw. GLA. Nową podaż zdominowały parki handlowe, odpowiadające za 83 proc. wszystkich otwarć. Naturalną koleją rzeczy jest, że nowych centrów handlowych powstanie już niewiele. Należy jednak podkreślić, że w Polsce działa ponad 400 takich obiektów, więc portfolio którym trzeba się zająć, jest naprawdę szerokie.
Wiele z istniejących centrów handlowych ma już kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat. One najszybciej będą wymagały zmian, tak żeby dostosować się do potrzeb i oczekiwań współczesnych najemców i konsumentów. Dzięki skutecznemu zarządzaniu, czyli m.in. dbaniu o odpowiedni poziom wynajęcia czy korzystne parametry finansowe, takie obiekty nie będą traciły na wartości.
Przybywa jednak galerii, które z trudem walczą o rentowność, a w skrajnych przypadkach są zmuszone zakończyć działalność, tak jak to miało miejsce w przypadku Galerii Malta.
Galeria Malta jest prawdopodobnie najbardziej jaskrawym przykładem tego o czym Pan mówi, ponieważ to stosunkowo nowy obiekt. W obliczu pojawienia się gigantycznego konkurenta rynek zweryfikował jednak ten projekt. To typowy przejaw zjawiska polaryzacji, o którego nastaniu mówiło się już kilka lat temu. Zgodnie z nim najsilniejszą i najbardziej stabilną pozycję na rynku zyskają i utrzymają na jednym biegunie największe i najsilniejsze obiekty, a na drugim obiekty convenient, podczas gdy tzw. “średniaki” mogą zmagać się z trudnościami.
Takich sytuacji będzie przybywać?
Wiele czynników wpływa na kondycję danego obiektu – nie tylko rozwój konkurencji, ale również zmiany demograficzne czy rozwój terenów mieszkaniowych. Być może część obiektów handlowych zniknie z rynku. Pamiętajmy jednak, że wiele z nich położonych jest na atrakcyjnych działkach. Na ich miejsce mogą powstać obiekty o innym zastosowaniu. Nie należy tego traktować w kategoriach porażki biznesowej, trzeba spojrzeć na to bardziej elastycznie. A już z pewnością nie będzie oznaczało to zmierzchu branży retail.
Poza tym chciałabym podkreślić, że mamy również przykłady skutecznej transformacji starych obiektów w projekty, które odpowiadają wymaganiom współczesnego rynku. Mam tu na myśli m.in. Park Aniołów w Częstochowie, czy Park Ozimska w Opolu, które powstały na miejscach po marketach Tesco.
Jakie cechy powinno posiadać zatem centrum handlowe, żeby być atrakcyjnym miejscem dla najemców i konsumentów?
Bez wątpienia zwiększająca się konkurencja i oczekiwania klientów wymagają od zarządców obiektów sporej aktywności – trzeba uatrakcyjniać i unowocześniać obiekt, przy równoczesnej dbałości o koszty. To spore wyzwanie.
Nie istnieje oczywiście jedna definicja, która określa czym jest atrakcyjne centrum handlowe. To zależy od lokalizacji, catchmentu, pozycjowania się na rynku. Patrząc jednak na wiodące galerie na rynku, chociażby te z portfolio Unibail-Rodamco-Westfield, widzimy pewne cechy wspólne: szeroki komponent modowy, silną ofertę gastronomiczno-rozrywkową, a do tego funkcje edukacyjne, publiczne i usługowe. Jednym słowem są to miejsca, w którym możemy załatwić szeroki wachlarz naszych potrzeb. Takimi obiektami będą również planowane przez nas obiekty Wilanów Park oraz Projekt Góraszka. Z drugiej strony wyobrażam sobie galerię opartą przede wszystkim o usługi i komponent gastronomiczny, bez mocnej oferty modowej, które może sobie świetnie radzić na rynku.
Postępująca digitalizacja życia ułatwia lepsze poznanie potrzeb i zachowań klientów.
Zdecydowanie. Dzięki zastosowaniu nowych technologii, również tych opartych na geolokalizacji, łatwiej jest dopasować ofertę do potrzeb lokalnej społeczności. Naszym zadaniem jest nie tylko utrzymanie obecnych klientów, ale również przyciągnięcie nowych. Digitalizacja jest w tym wypadku naszym sprzymierzeńcem.
Jednym z wyraźnych trendów widocznych na rynku nieruchomości komercyjnych są szeroko pojęte inicjatywy proekologiczne. Co na tym polu już udało się zrobić?
Konieczność podążania za strategią ESG jest już w zasadzie wszechobecna całym świecie. Jeżeli dany obiekt nie będzie spełniał wymogów środowiskowych, może stać się nieatrakcyjny dla potencjalnych inwestorów i najemców.
Wspominaliśmy o tym, że szereg obiektów handlowych w Polsce ma już swoje lata. Dobrym momentem na wprowadzenia niezbędnych zmian i unowocześnienie obiektu, jest remodeling. I my to również sukcesywnie robimy, np. w naszym obiekcie w Piasecznie. Pragnę jednak podkreślić, że modernizacja nie jest konieczna, żeby osiągnąć zadowalające rezultaty. Wystarczy wdrożyć procesy, które zoptymalizują m.in. zużycie wszelkiego rodzaju mediów. Podam przykład z naszego portfolio. W 2023 roku we wszystkich 24 obiektach należących do Ceetrus udało nam się ograniczyć zużycie energii elektrycznej o przeszło 13 proc. rok do roku. W przypadku śladu węglowego redukcja wyniosła prawie 15 proc.
Działania z zakresu sustainability prowadzimy od 2012 roku, ostatnio wydaliśmy raport dotyczący ESG, jesteśmy świadomi tych wyzwań. To temat, który musi zjednoczyć wszystkich, od przysłowiowego Kowalskiego, po wielki biznes, w tym oczywiście branżę nieruchomości komercyjnych czy logistykę.
Eksperci spierają się, co jest bardziej proekologiczne: handel tradycyjny czy e-commerce?
Należy podkreślić, że w Polsce udział e-commerce wciąż jest stosunkowo niski. Nie przekracza on 9 proc. obrotów w branży retail. E-commerce wiąże się z licznymi wyzwaniami jeżeli chodzi o koszty. Coraz więcej znanych marek rezygnuje z opcji darmowych zwrotów. Podkreślmy, że zwroty stanowią ogromny koszt dla operatorów handlowych. Chodzi zarówno o koszty logistyczne, negatywny wpływ na marże, czy koszty środowiskowe.
Nie zmienia to faktu, że żyjemy i będziemy funkcjonować w kolejnych latach w rzeczywistości omnichannelowej. Już teraz wiele sieci handlowych wykorzystuje powierzchnie w galeriach handlowych do wsparcia procesów e-commerce. Chodzi zarówno o kompletację zakupów, jak również usługę click and collect, które niwelują wysokie koszty dostawy last mile.
Przenikanie się kanałów sprzedaży, o których Pani mówi, rodzi pewne napięcia na linii wynajmujący-najemca. Chodzi o rozliczanie e-zakupów odbieranych w ramach usługi click and collect.
Faktycznie od kilku już lat obie strony szukają złotego środka, rozwiązania, które zadowoli jednych i drugich. Obie strony mają swoje argumenty i racje. Z jednej strony click and collect generuje dodatkowy footfall i być może wzrost obrotów również innych najemców, z drugiej to właśnie działania właściciela i zarządcy w zakresie stałego podnoszenia atrakcyjności, czy dostępności obiektu wpływa na to, że dany obiekt zachęca do przyjścia do niego i skorzystania m.in. z opcji odbioru e-zakupów.
Musimy spojrzeć na to jak na jeden ekosystem, wspólny interes, który ma przynosić korzyści wszystkim interesariuszom. Obserwując ten rynek od lat uważam, że zdecydowana większość najemców i wynajmujących jest skłonna do dobrej współpracy, a pandemia koronawirusa jeszcze bardziej to uwidoczniła. Są punkty sporne, trzeba o nich dyskutować, ale powinien przyświecać nam wspólny, bo sukces danej galerii zależy od sukcesu jego najemców i vice versa.
Rozumiem w takim razie, że z optymizmem patrzy Pani na przyszłość tego rynku?
Jestem optymistką. Rynek ma się dobrze, aktywność deweloperów – zwłaszcza jeżeli chodzi o parki handlowe i modernizację centrów handlowych – jest duża, co pokazuje wiarę w jego potencjał. Widzimy to również na przykładzie komercjalizacji parku w Mikołowie. W 7 miesięcy wynajęliśmy ponad 70 proc. powierzchni, a mówimy o lokalach powyżej 400 mkw. Patrząc na nasze portfolio, notujemy także rosnący footfall i obroty najemców.
Klienci są z handlem, chcą robić zakupy, z pewnością są bardziej świadomi, a konwersja rośnie. To oznacza, że nawet mniejsze wzrosty odwiedzalności nie będą oznaczały gorszych wyników sprzedaży.
Nie możemy zapomnieć również o zachodzących zmianach pokoleniowych. Z jednej strony mamy starzejące się społeczeństwo, z drugiej Generację Z. Można by pomyśleć, że różni ich niemal wszystko, a jednak spotykają się w jednym obiekcie handlowym. Do tego dochodzą Millenialsi, którzy zwyczaj robienia zakupów w centrach handlowych mają już we krwi. To pokazuje siłę naszego sektora. Dlatego centra handlowe pozostają kluczowym elementem układanki omnichannelowej.
Rozmawiał: Łukasz Izakowski
***
Anna Wysocka jest odpowiedzialna za współtworzenie i wdrażanie strategii rozwoju biznesu Nhood Services Poland, a jej głównym zadaniem jest budowanie relacji z istniejącymi oraz potencjalnymi partnerami w celu poszerzenia portfolio klientów i pozyskania nowych mandatów oraz promocji firmy. Z rynkiem nieruchomości związana jest od przeszło 24 lat. Swoje doświadczenie budowała współpracując zarówno z właścicielami nieruchomości (magazyny, biura, handel) jak i operatorami handlowymi. Do grona jej klientów należeli AIG Lincoln, Platan Group, Apollo- Rida, White Star, GTC, Ikea, Neinver, CDI, Liebrecht & Wood, Balmain AM, Multi, Resolution, Echo Investment, EPP, Globalworth, Pradera, AEW, Ghelamco, Heitman, CBREIM, Deka, Strabag, Cromwell, Auchan, Ceetrus, Leroy Merlin, Claire’s, Aldo, Superdry, LC Waikiki, Superpharm i in. Poprzednio Anna Wysocka pracowała w CBRE i JLL, gdzie zarządzała zespołami wynajmu powierzchni handlowych.