2023 rok zanotował drugi najlepszy wynik w historii rynku magazynowego w Polsce pod względem oddanej do użytku powierzchni i trzeci, jeśli chodzi o poziom aktywność najemców. Choć tempo rozwoju branży może nieznacznie zwolnić w kolejnej dekadzie (stabilizacja Drodzy Państwo!), to globalne trendy związane z dalszym wzrostem branży e-commerce, reorganizacją łańcuchów dostaw oraz transformacją technologiczną stanowią dobry prognostyk na przyszłość – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce Agency CEE, Cushman & Wakefield.
Magazyny wciąż na krzywej wznoszącej
Wszelkie prognozy dotyczące potencjalnych kierunków rozwoju sektora powierzchni magazynowo-logistycznych tym bardziej fascynują właścicieli, deweloperów i najemców aktywnych na tym rynku, że okołopandemiczny czas przyzwyczaił nas do spektakularnych wyników notowanych przez tę branżę. Co więcej, sektor powierzchni przemysłowych od 10 lat notuje dwucyfrowe tempo wzrostu. Przykładem dynamicznego rozwoju sektora jest również 2023 rok, który okazał się być jednym z najlepszych w historii rynku magazynowego w naszym kraju. Trudna sytuacja makroekonomiczna doprowadziła co prawda do korekty w popycie na powierzchnię magazynową, tym bardziej widoczną na tle rekordowych wyników z lat 2021-2022, a mimo to ubiegły rok zamknął się jednym z najlepszych wyników w historii rynku! Ponadto nasz rodzimy rynek zajął drugie miejsce w Europie pod kątem popytu i odpowiadał za 19 proc. popytu, podczas gdy liderujący rynek niemiecki wyprzedzał nas tylko o jeden punkt procentowy!
Zeszłoroczna aktywność najemców wyniosła blisko 5,6 mln mkw., co oznacza trzeci najwyższy jej poziom w historii. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje odpowiadał za 60 proc. wolumenu transakcji, a pozostałe 40 proc. stanowiły renegocjacje umów. Dobrą informacją jest zwłaszcza wzrost aktywności w drugim półroczu 2023 roku sygnalizujący poprawę nastrojów wśród najemców. Od lipca do grudnia wynajęto łącznie blisko 3,4 miliona mkw., czyli o ponad 50 proc. więcej w porównaniu do poprzednich 6 miesięcy. W ujęciu sektorowym silną pozycję na rynku utrzymały firmy logistyczne i kurierskie z udziałem 35 proc. wszystkich transakcji w 2023 roku. Sektor handlu wraz z firmami e-commerce odpowiadał za ok. 25 proc. całkowitego popytu, a podobny udział miał też segment produkcji wraz z motoryzacją.
A jak na tle wysokiego popytu kształtuje się podaż i aktywność deweloperska? Z naszych danych wynika, że w grudniu 2023 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 31,71 mln mkw., a to oznacza wzrost o 13 proc. r/r. Tylko w czwartym kwartale ubiegłego roku deweloperzy dostarczyli na rynek 580 000 mkw. nowej powierzchni, a od początku 2023 aż 3,7 mln mkw., co stanowi drugi najlepszy rezultat w historii sektora w Polsce.
Warto zauważyć (zwłaszcza w kontekście pandemii, o której wspomniałem wcześniej), że w latach 2021-2023 deweloperzy ukończyli budowę aż 11,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, co stanowi 35 proc. całkowitych zasobów magazynowych w Polsce. Ponadto w ostatnim kwartale 2023 rozpoczęto realizację 822 000 mkw., a to świadczy o zdrowym poziomie aktywności budowlanej, a łącznie na koniec grudnia w budowie znajdowało się łącznie 2,8 mln mkw., z czego 50 proc. realizowano na zasadach spekulacyjnych. Czego zatem możemy spodziewać się w nadchodzących miesiącach? Z naszych szacunków wynika, że na koniec tego roku zasoby rynku magazynowego powinny wyraźnie przekroczyć poziom 34 mln mkw. Pozycję lidera wzmocni przy tym rynek warszawski, gdzie całkowita podaż zbliży się do granicy 7 mln mkw. i tym samym zwiększy dystans do 20 proc. nad drugim w stawce rynkiem śląskim. Rynek dolnośląski i łódzki natomiast osiągną wkrótce poziom 5 mln mkw. W dalszej jednak perspektywie, biorąc pod uwage kolejnych dziesięć lat, możemy mówić nawet o następnych 30 milionach metrów kwadratowych, tym bardziej, że już teraz wolumen gruntów zabezpieczonych przez landlordów i deweloperów oscyluje wokół 20 milionów metrów.
Rozwój e-commerce szansą dla dalszych wzrostów w segmencie logistyki miejskiej
Tyle na temat twardych liczb – prześledźmy jakie najważniejsze trendy będą kształtować rozwój rynku. W tym kontekście nie można nie wspomnieć o branży e-commerce i wskaźniku sprzedaży online, który (jak wynika z danych Globaldata) pomiędzy 2022 a 2027 rokiem ma wzrosnąć w całej Europie o 42 proc.. Te dane są o tyle ważne, że jak podaje raport Cushman & Wakefield „City Logistics”, aż 60 proc. z 676 mld EUR zakupów internetowych w 2027 roku na Starym Kontynencie, czyli 407 mld EUR, zostanie dostarczonych w formie paczek, bezpośrednio do konsumentów lub do punktów odbioru.
Tak pozytywne prognozy oznacza oczywiście dużą szansę na kolejne przyspieszenie w rozwoju logistyki miejskiej, również w Polsce. Według prognoz rynek e-commerce w naszym kraju ma urosnąć do 2027 roku o 38 proc., wyprzedzając pod względem skali wzrostu Belgię, Holandię, czy Austrię, a sprzedaż przez internet osiągnie u nas wartość ponad 24 mld EUR. Warto też dodać, że według statystyk Eurostatu i Euromonitora, aktualny poziom rodzimego rynku handlu elektronicznego wyprzedza przedcovidowe prognozy o prawie cztery lata. Świadczy o tym chociażby fakt, że InPost dostarczył w Polsce w zeszłym roku aż 589,5 mln przesyłek – o 16 proc. więcej niż w 2022 roku. Co więcej – 19 grudnia firma ta zanotowała rekordowy dzienny wolumen i obsłużyła aż 11 milionów przesyłek. O ogromnym wzroście niech świadczy fakt, że w 2018 roku, był to wolumen o jedenaście razy mniejszy i ledwo przekroczył 1 milion paczek, natomiast w 2016 roku, dokładnie 12 grudnia, InPost szczycił się rekordem 500 000 tysięcy paczek.
Podniesiona tu kwestia rozwoju aparatów paczkowych nie jest przypadkowa. Często zakłada się, że przeważającą preferencją kupujących jest dostawa do domu. Tymczasem ostatnie badania przeprowadzone przez DHL pokazują, że klienci, w zależności od kraju, preferują dostawy do różnych miejsc. Brytyjczycy, Niemcy, Hiszpanie, Włosi, Holendrzy, Austriacy i Francuzi chętniej wybierają dostawy pojedynczych paczek do unikalnego miejsca, takiego jak ich dom, podczas gdy Polacy, Szwedzi i Czesi wolą odbierać swoje zamówienia w aparatach paczkowych lub punktach odbioru paczek. Co więcej, wśród analizowanych krajów to w Polsce respondenci są najmniej skłonni do zamawiania zakupów z dostawą do domu, a jednocześnie są najbardziej zainteresowani wyborem dostawy do wcześniej wspomnianych. Biorąc pod uwagę fakt, iż Polska jest jedynym krajem Starego Kontynentu, w którym dostawa do aparatów paczkowych jest najpopularniejszym sposobem odbioru zamówień – 82 proc. według raportu Gemius – niełatwo jest wdrożyć niezawodną i uniwersalną strategię logistyki miejskiej. Tym bardziej, że nasz kraj jest europejskim numerem jeden pod względem liczby opcji dostaw OOH i PUDO na 10 000 mieszkańców.
Z drugiej strony, dostarczanie większej liczby paczek do jednego miejsca docelowego, takiego jak aparaty paczkowe czy inne punkty typu „click and collect”, przekłada się minimalizację śladu węglowego i co za tym idzie – zrównoważenie dostaw. Jeden Paczkomat InPost oszczędza dziennie 52 kg CO2 – to oznacza, że dziennie „oczyszcza” on tyle powietrza, ile 9 drzew w ciągu roku, a zamówienie przesyłki do urządzenia Paczkomat generuje nawet o 75 proc. mniej szkodliwego dwutlenku węgla względem dostarczenia jej bezpośrednio do domu. To tym bardziej ważne, że jak pokazują badania, 75 proc. kupujących przez internet w Polsce to mieszkańcy miast. Ponadto liczba osób zamieszkujących główne aglomeracje powinna nadal rosnąć, co wraz z rosnącą popularnością e-handlu oznacza dalszy wzrost częstotliwości dostaw oraz kolejne inwestycje w sieć logistyczną i infrastrukturę magazynową w obszarach miejskich i ich bezpośrednim otoczeniu.
Nearshoring kieruje uwagę na Polskę
Globalne zawirowania, które doprowadziły w ubiegłych latach do zakłócenia łańcuchów dostaw, i coraz większy nacisk na zrównoważony rozwój od dłuższego czasu skłaniają firmy do przeanalizowania swoich strategii biznesowych. To naturalnie motywuje biznes do rozważenia nearshoringu i przeniesienia swoich operacji biznesowych do Polski. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Oprócz coraz nowocześniejszej infrastruktury drogowej, nasz rynek jest największą lokalizacją magazynową w tej części Europy. Według wyliczeń Cushman & Wakefield, ponad 50 proc. zlokalizowanych w Polsce magazynów obejmujących na koniec 2023 roku ponad 31 milionów mkw. operacji logistycznych i produkcyjnych, powstało w ciągu 5 ostatnich lat. Co więcej, nasz kraj ustępuje jedynie Niemcom, Francji i Holandii pod względem powierzchni magazynowej w Unii Europejskiej i był absolutnym liderem w UE, jeśli weźmiemy pod uwagę nowe powierzchnie dostarczone na rynek w 2022 roku. To umacnia naszą pozycję jako międzynarodowego hubu logistyczno-produkcyjnego.
Mocnym argumentem, aby relokować swój biznes do Polski, będzie oczywiście również czynnik kosztowy. Z naszych analiz jasno wynika, że koszty wynajmu magazynów i prowadzenia w nich działalności operacyjnej są o 34 proc. niższe niż w Czechach, o 45 proc. aniżeli w Hiszpanii i aż o 62 proc. niższe niż w Niemczech. Liczby te mówią same za siebie i powinny stanowić doskonałą zachętę dla kolejnych międzynarodowych inwestorów. Tym bardziej, że w ostatnich dwóch latach BIZ w Polsce wzrosły o 45 proc. w porównaniu z okresem sprzed pandemii.
Magazyny okraszone technologiami
Długoterminowo rynek magazynowy będzie kształtowany przez rozwój technologii, a ich dostawcy już teraz oferują rozwiązania z zakresu robotyki, drony czy systemy zarządzania magazynem (WMS) i wiele innych usług, które w znaczący sposób usprawniają działalność operacyjną najemców powierzchni przemysłowo-logistycznych. Dzięki szybkiemu rozwojowi sztucznej inteligencji (AI), obliczeń brzegowych i technologii czujników na znaczeniu powinny zyskiwać między innymi pojazdy autonomiczne. Choć wdrożenie Outdoor Autonomous Vehicles będzie wymagało od firm znaczących nakładów inwestycyjnych, to w branży logistycznej producenci, właściciele i leasingobiorcy wszystkich rodzajów pojazdów zaczynają z ekscytacją patrzeć w przyszłość, nie tylko pod względem wykorzystania tego typu pojazdów w celach transportowych, ale we wszystkich możliwych przypadkach w ramach łańcucha dostaw. Trend Outdoor Autonomous Vehicles będzie miał duży wpływ na logistykę, ponieważ znacząco zmieni zadania operacyjne wykonywane przez pracowników i zmieni sposób, w jaki klienci wchodzą w interakcje z dostawcami usług logistycznych. Według DHL realizacja tego trendu jest jednak dość odległa, ponieważ autonomiczna jazda po drogach publicznych wymaga zaufania społecznego.
Usprawnienie działania magazynów to oczywiście także robotyzacja. Według Gartnera, rynek robotów kompletujących wart był w 2021 roku 253 miliony dolarów, podczas gdy w 2027 roku ma osiągnąć poziom aż 7,2 mld USD. Rynek całej robotyki magazynowej wyceniany jest na 6 mld USD i osiągnać ma poziom aż 16 mld USD w 2030 roku. ABI Research z kolei przewiduje, że globalna baza zainstalowanych autonomicznych robotów mobilnych (AMR) osiągnie ponad 500 000 jednostek. Czas spędzony przez pracownika pickingu na chodzeniu od lokalizacji do lokalizacji zajmuje mu 50 proc. czasu pracy i stanowi ponad 55 proc. kosztów operacyjnych. Agility ogłosiła z kolei niedawno plany masowej produkcji robotów Digit, czyli maszyn o humanoidalnej formie, które przeznaczone są do konsolidacji pojemników, które są już w fazie testów w magazynie Amazona w rejonie Seattle. Faza testów to kamień milowy nie tylko dla Agility, ale całej branży firm koncentrujących się na produkcji robotów humanoidalnych na potrzeby środowiska komercyjnego.
Autorem komentarza jest Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce Agency CEE, C&W.