Zarówno w Warszawie, jak i w Częstochowie stawiamy na wielowymiarowy rozwój. Oznacza to, że konsekwentnie umacniamy tenant-mix’y galerii o marki profootfallowe i dbamy o wysoki wskaźnik komercjalizacji – w Północnej to ponad 92 proc., w Jurajskiej niemal 100 proc. – mówi w rozmowie z redakcją OmnichannelNews.pl Roman Bugajczyk, Head of Retail in Poland, GTC S.A.
OmnichannelNews.pl: Galeria Północna i Galeria Jurajska to mocne pod względem tenant-mix’u i wizerunku destynacje zakupowe w swoich regionach. Czy jest więcej elementów, które łączą oba obiekty ze sobą?
Roman Bugajczyk: Owszem. Mimo że oba obiekty różnią się między sobą chociażby pozycjonowaniem czy stażem, mają kilka punktów stycznych, które decydują o ich silnej pozycji rynkowej, ale także definiują sposób, w jaki GTC S.A. rozwija swoje centra w Polsce. To, co łączy obie galerie, to duży potencjał leasingowy, a także fakt, że postrzegane są przez marki jako atrakcyjne biznesowo lokalizacje. Wpływ na to mają m.in. chłonne rynki konsumenckie, na których działają centra. W obu przypadkach mamy też do czynienia z szerokim catchmentem, obejmującym ponad 1 mln potencjalnych klientów. Cechą łączącą Północną i Jurajską jest także dynamiczny rozwój segmentu leisure & activity i to nie tylko za sprawą rozrywkowego tenant-mix’u, ale także inwestycji tworzących ciekawe miejsca, w których można spędzić czas wolny. To obecnie jedyne na rynku centra tak odważnie sięgające m.in. do koncepcji bioróżnorodnych ogrodów – w Jurajskiej mamy miejski ogród nad Wartą: Bulwary Jurajskie, a w Północnej unikalny w stolicy ogród na dachu. Obiekty łączy jeszcze jedno. Zarówno w Warszawie, jak i w Częstochowie stawiamy na wielowymiarowy rozwój. Oznacza to, że konsekwentnie umacniamy tenant-mix’y galerii o marki profootfallowe i dbamy o wysoki wskaźnik komercjalizacji – w Północnej to ponad 92 proc., w Jurajskiej niemal 100 proc. Jednocześnie także stale inwestujemy, „beautyfikując” i świadomie kształtując przestrzeń obiektów w zgodzie z trendami, jakie dziś panują na rynku retail w Polsce, ale także za granicą. Przykład? W każdej z galerii modelowo zagospodarowaliśmy tereny zewnętrzne, w efekcie zarówno w Północnej, jak i Jurajskiej mamy niepowtarzalne atrakcje – w Warszawie to np. rzeźba Wir czy tężnia solankowa – jedyna na świecie w galerii, w Częstochowie to z kolei największy na świecie zegar wodny, strefa dydaktyczna z akwariami słodko- i słonowodnymi czy boiska do siatkówki plażowej.
Na początek proszę powiedzieć, jak radzi sobie w postcovidowej rzeczywistości Galeria Północna?
Od ostatniego lockdownu minęło już sporo czasu i ten okres Północna bardzo dobrze wykorzystała, mimo wyzwań, jakie przyniosła covidowa rzeczywistość handlowa. Przede wszystkim od ponad roku efektywnie wzmacniamy nasz tenant-mix. Od maja 2021 roku pozyskaliśmy aż 15 nowych najemców, co pokazuje najlepiej, że pandemia nie zachwiała naszą rynkową pozycją ani zaufaniem marek do obiektu. Byliśmy pierwszym centrum w Warszawie, w którym już w maju 2021 roku pojawił się HalfPrice. Ponadto miały miejsce otwarcia m.in. Kodano, Poczty Polskiej czy Arianos Doner Kebab. 2022 rok pod względem leasingu jest również bardzo udany, przynosząc debiuty m.in. 50Style i Tchibo. Wzbogaciliśmy także ofertę gastronomiczną. W centrum zadebiutowała strefa coworkingowa z kawiarnią – CoWork Cafe. Jednocześnie od maja 2021 roku prolongowaliśmy umowy obejmujące łącznie ponad 7,4 tys. m kw., co mimo niepewnej sytuacji na rynku zabezpieczyło nasz tenant-mix w kluczowych dla pozycjonowania segmentach. Szybko wróciliśmy także do realizacji zaplanowanych inwestycji, uruchamiając m.in. kolejną strefę kids, ogródki dla najemców gastronomicznych przy ul. Światowida, a w ogrodzie na dachu: nowe punkty gastronomiczne czy atrakcję z muralami 3D. Pod tym względem jesteśmy w ostatnich miesiącach jedną z najaktywniejszych galerii w stolicy i nie zwalniamy tempa.
A możecie pochwalić się parametrami footfall?
Nasze wskaźniki pozytywnie zareagowały zarówno na zniesienie lockdownu wiosną 2021 roku, jak również na dalsze luzowanie obostrzeń na początku 2022 roku, w efekcie czego obserwowaliśmy pozytywny dla obiektu „efekt odbicia”, który szybko ulokował footfall na wysokim poziomie. Dziś liczba odwiedzających Północną porównywalna jest z indeksami, jakie obserwujemy na warszawskim rynku, co jest dla nas dobrą prognozą, bo pokazuje, że idziemy we właściwą stronę. Widać to zwłaszcza w danych za ostatni miesiąc. We wrześniu 2022 roku liczba klientów wzrosła względem września 2019. Dla nas to mocne otwarcie jesienno-zimowego sezonu, dające nadzieję na dalsze wzrosty, tym bardziej że mamy zaplanowane zarówno nowe otwarcia, które działać będą profootfallowo, jak również wydarzenia.
Czy obserwujecie jakieś zmiany w rozwoju sieci handlowych, jak powiększenia czy relokacje sklepów?
Tak, to proces, który zachodzi także w Północnej, a który jest efektem przede wszystkim zmieniających się zachowań konsumenckich i ewolucji rynku handlowego. Wiele marek obecnych u nas od dłuższego czasu modernizuje lokale, wprowadzając przy okazji nowe koncepty handlowe, w tym oparte na sprzedaży wielokanałowej lub rozszerzające istniejący już format. Doskonałym tutaj przykładem jest otwarte w styczniu 2020 roku e-obuwie.pl, które latem tego roku przekształciło się w łączony koncept e-obuwie.pl i Modivo, wypełniając jednocześnie swój sklep nowoczesnymi rozwiązaniami, które integrują zakupy online i offline. Nie jest to jednak jedyny taki przykład. Sinsay został relokowany w grudniu 2020 roku, stając się największym sklepem tej marki w Polsce. Z kolei w czerwcu 2021 roku lokalizację zmieniło CCC, co umożliwiło launch w Północnej nowej marki HalfPrice. Oprócz tego na relokację zdecydowały się m.in.: Teleakces, Excellert Office, Diverse, Betito, Olimp Store oraz Chaczapuri – restauracja z lokalu mającego 33 m kw. przeprowadziła się na powierzchnię aż 275 m kw.
Generalnie Galeria Północna nie może narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Natomiast kluczową sprawą zarówno dla Was, jak i najemców są umowy najmu. Czy obecnie dojście do kompromisu w zakresie umów najmu pomiędzy stronami wciąż jest obarczone twardymi negocjacjami?
Na pewno jest to wymagający, a w wielu przypadkach także długi proces. Bardzo ważne w nim jest dziś to, aby obie strony doskonale zrozumiały swoje oczekiwania i były w stanie oprzeć współpracę na biznesowym partnerstwie. Każda ze stron musi więc wykazać się pewną otwartością i elastycznością, oczywiście w pewnych akceptowalnych granicach. Nie jest to jednak pod żadnym względem mission impossible,co widać chociażby po tym, jak rośnie liczba najemców Galerii Północnej.
Czy koszty wspólne są wciąż elementem zapalnym?
Na pewno jest to wątek, który budzi wiele emocji, zwłaszcza w kontekście kryzysu energetycznego i rosnących kosztów. W tym obszarze GTC S.A. stara się wypracować rozwiązania, które dla obu stron będą korzystne i zadowalające, studząc jednocześnie nastroje. Pomaga w tym chociażby nasza najnowsza inwestycja, będąca błyskawiczną odpowiedzią na zaistniałą sytuację i potrzeby najemców. Na dachu Galerii Północnej już lada dzień uruchomionych zostanie ponad 220 paneli fotowoltaicznych, dzięki którym pozyskamy energię ze źródeł odnawialnych.
Drugi obiekt z portfolio GTC – Galeria Jurajska w Częstochowie – również zyskała grono nowych najemców.
To obiekt, który jest niemal w 100 proc. skomercjalizowany, co jest sytuacją rzadko spotykaną dziś zarówno na rynku w woj. śląskim, jak i na rynku ogólnopolskim, szczególnie w przypadku, kiedy mamy do czynienia z centrum typowo modowym. Sukces ten jest zasługą przede wszystkim niezwykle mocnej, bezkonkurencyjnej pozycji galerii na lokalnym rynku, ale także ostatnio poczynionych inwestycji i modernizacji w galerii, które zachęcają marki do lokowania tu swoich sklepów. Magnesem jest także już stworzony tenant-mix, bardzo modowy, oparty na popularnych i topowych markach profootfallowych. Tylko od stycznia 2020 roku centrum wzbogaciło swoją ofertę aż o 15 najemców, z czego większość to unikalne brandy, które wybrały nas na swój lokalny debiut. Przykładem jest największy w woj. śląskim HalfPrice, ale także FootLocker, New Balance czy Studio Planowania IKEA. W sumie w Jurajskiej klienci znajdą już niemal 200 sklepów, punktów usługowych i lokali gastronomicznych, ale także najszerszą w tej części województwa ofertę rozrywkową.
Czy to prawda, że szykujecie się do zwiększenia powierzchni handlowej w Galerii Jurajskiej? Proszę przybliżyć szczegóły.
Na szczegóły jeszcze przyjdzie pora. Na tym etapie możemy jedynie powiedzieć, że trwają prace projektowe. Inwestor ma w planach stworzenie w Częstochowie 3-kondygnacyjnego obiektu z funkcją usługowo-handlową, który powstanie między ul. Krakowską a ul. Kanał Kohna, dopełniając ofertę Galerii Jurajskiej. Powierzchnia najmu ma wynosić ok. 6,8 tys. m kw., pojawią się na niej nowe sklepy, ale także punkty usługowe. Powstaną także nowe miejsca parkingowe. To tak w telegraficznym skrócie.
Po pandemii rynek retail mierzy się z kolejnym wyzwaniem, jakim jest kryzys na rynku energii. Jakie działania mające na celu minimalizację zużycia energii prowadzą dziś centra GTC S.A.? Jak to wygląda dziś w praktyce?
Zdecydowanie jest to duże wyzwanie, jednak jesteśmy do niego dobrze przygotowani zarówno w Częstochowie, jak i w Warszawie. Oba centra sięgają dziś do swojego ekopotencjału, który stworzyliśmy dzięki inwestycjom, ale także wdrażają liczne rozwiązania „awaryjne”, które pozwolą wygenerować spore oszczędności. Doskonale widać to na przykładzie Galerii Północnej. Tu procentuje fakt, że jest to nowe centrum, a więc tak zaprojektowane, aby zużywać mniej zasobów, m.in. dzięki oświetleniu LED, rekuperacji, licznym świetlikom zapewniającym dzienne światło czy izolacji budynku, grubszej niż wymagają tego przepisy budowlane. Do tego, tak jak wspomniałem, ekspresowo reagujemy, inwestując w fotowoltaikę. Wdrażamy także kilka dodatkowych rozwiązań. Przede wszystkim ograniczamy wentylację poza godzinami otwarcia, obniżamy także temperaturę na powierzchniach wspólnych, a ciepłem pochodzącym z klimatyzacji u najemców podgrzewamy wodę w łazienkach. Staramy się tutaj być kreatywni, aktywnie także w tym obszarze współpracując z najemcami.
Rozmawiał Wojciech Wojnowski
Roman Bugajczyk
posiada ponad 25-letnie, międzynarodowe doświadczenie w branży nieruchomości komercyjnych i handlowych, które zdobywał na rynkach w Europie Zachodniej, Środkowo-Wschodniej i Wschodniej. Współpracował m.in. z DEKA Immobilien Frankfurt – Fundusz Europa Wschodnia, odpowiadając za inwestycje w kilku krajach regionu CEE. Od 2016 roku związany z GTC S.A., gdzie pełnił funkcję m.in. dyrektora Galerii Jurajskiej. Obecnie piastuje stanowisko Head of Retail in Poland. Jego ogromną pasją jest rodzina, ale także aktywność, w tym podróże, jazda na rowerze, narty oraz czas spędzony na łonie natury.