Firma doradcza Savills wstępnie podsumowała 2023 rok i nakreśliła prognozy najważniejszych trendów. W najbliższym czasie branża nieruchomości komercyjnych w Polsce stanie przed wyzwaniem powrotu do wysokiej aktywności inwestycyjnej, deweloperskiej i na rynku najmu, w obliczu wciąż odczuwalnej globalnej niestabilności i kryzysu klimatycznego.
Jak podają eksperci Savills, czynniki geopolityczne, gospodarcze oraz rozchwianie na rynkach finansowych, nadal mają istotny wpływ na krajobraz rynku nieruchomości i będą decydować o jego kształcie również w najbliższej przyszłości.
– Pandemia oraz sytuacja geopolityczna w ostatnich latach wywołała znaczne turbulencje w światowej gospodarce, co przełożyło się na silny wzrost inflacji. W ramach przeciwdziałania spadkowi wartości pieniądza banki centralne systematycznie podnosiły stopy procentowe, które stały się głównym czynnikiem hamujących aktywność inwestycyjną i deweloperską na rynku nieruchomości komercyjnych. Wraz ze spadkiem kosztów finansowania spodziewamy się zmniejszenia polaryzacji pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających i stopniowego wzrostu wolumenu inwestycji – komentuje Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce.
Inwestorzy szukają okazji
Według Savills mniejsza płynność rynku była potęgowana przez specyfikę polskiego rynku nieruchomości polegającą na dominacji kapitału zagranicznego. Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce w okresie od stycznia do września 2023 r. był o około 65 proc. niższy niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Kapitał zagraniczny oczekuje na stabilizację gospodarczą, która przełożyłaby się na zmniejszenie ryzyka transakcyjnego.
W pierwszej połowie 2024 r. na celowniku inwestorów pozostaną nieruchomości o wartości poniżej 100 mln euro, z długim horyzontem czasowym lokaty kapitału oraz nieruchomości typu value-add, czyli z potencjałem podniesienia wartości poprzez aktywne zarządzanie zarówno w obszarze najmu, jak i modernizacji, przebudowy, wykorzystania potencjału deweloperskiego czy też zmiany funkcji użytkowej.
Nieruchomości logistyczne w cenie
W spektrum zainteresowania inwestorów pozostaną nowoczesne i dobrze skomunikowane wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne oraz magazyny miejskie.
Na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce pierwszy kwartał 2023 roku przyniósł rekordową nową podaż powierzchni, która osiągnęła 1,9 mln m kw. Był to efekt oddawania do użytku projektów, które rozpoczęły się jeszcze w sprzyjających warunkach ekonomicznych i na fali rekordowo wysokiego popytu na powierzchnie magazynowe. Kolejne miesiące widocznie wyhamowały tempo uruchomiania nowych inwestycji, ze szczególnym uwzględnieniem tych realizowanych na zasadach spekulacyjnych.
Według szacunków Savills całkowita podaż nowych projektów magazynowych wyniesie w 2023 r. około 3,7 mln m kw., co byłoby wynikiem istotnie niższym, niż w rekordowym 2022 r., ale nadal drugim najwyższym w historii rynku magazynowego w Polsce. Podaż nowych obiektów w 2024 r. będzie najprawdopodobniej już niższa, na co wskazuje ilość powierzchni w budowie oraz spadek popytu.
– Wraz ze zwiększającą się dostępnością powierzchni w obiektach już istniejących, w 2024 roku spodziewamy się większej liczby renegocjacji oraz relokacji do obiektów, które z powodzeniem już funkcjonują na rynku i cechują się odpowiednią jakością oraz dobrą lokalizacją. Rozwijać się będą centra danych, które mają kluczowe znaczenie dla obsługi zwiększonego zapotrzebowania na usługi w chmurze. Rozwój sztucznej inteligencji, popularyzacja pojazdów elektrycznych oraz automatyzacja produkcji powodują gwałtowny wzrost popytu na półprzewodniki, który zgodnie z European Chips Act zakłada ponad dwukrotne zwiększenie udziału krajów UE w globalnej produkcji półprzewodników do 2030 roku. Centralne położenie Polski oraz dostęp do wykwalifikowanych pracowników sprawiają, że nasza kandydatura jest poważnie rozpatrywana przez producentów półprzewodników z Europy, w ramach strategii nearshoringu – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills w Polsce.
Ekologia i technologie
Branża nieruchomości w nadchodzących latach będzie musiała nadrobić zaległości technologiczne. Kluczowa infrastruktura znacznej części organizacji i budynków opiera się na systemach wymagających modernizacji. Na rynku pojawią się nowe rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji (AI). Będą one musiały jednak zaadresować rosnące obawy, m.in. dotyczące poufności danych i niezawodności nowych technologii z obszaru PropTech.
W 2024 roku nadal będzie się dużo mówiło o ESG, ale według Savills może to być też rok, kiedy za słowami pójdą również czyny i będziemy obserwować większą liczbę wdrożeń na rynku nieruchomości. Celem nadrzędnym pozostanie dekarbonizacja oraz redukcja zużycia energii i śladu węglowego. Należy spodziewać się, że zarówno inwestorzy, jak i banki finansujące nowe budowy będą podchodzić bardzo drobiazgowo do kwestii związanych z ESG, a waga tego elementu przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości będzie rosła.
– Po okresie skupionym na planowaniu i edukacji z zakresu ESG, przyszedł czas na wdrażanie rozwiązań zadeklarowanych w utworzonych do tej pory strategiach. 2024 rok będzie więc czasem, kiedy w kwestii ESG branża nieruchomości powie: sprawdzam! Z pewnością zaobserwujemy zmianę paradygmatu w obszarze S, poprzez odejście od przypadkowych inicjatyw społecznych i zwrot w kierunku przemyślanego tworzenia wartości społecznej i raportowania w tym zakresie. W aspekcie G w ESG, konieczne będzie wdrożenie zestawu polityk i procesów dotyczących zrównoważonych dostaw oraz praw człowieka. To powinien być również rok walki z greenwashingiem, czyli wykorzystywania ESG jedynie w komunikacji, niepopartego realnymi działaniami – komentuje Katarzyna Chwalbińska-Kusek, dyrektorka ESG i zrównoważonego rozwoju w Savills w Polsce.
W ocenie Savills coraz większą uwagę zwraca się obecnie na funkcję, jakie powinny spełniać nieruchomości, ze względu na wpływ sposobu korzystania z budynków zarówno na środowisko naturalne, jak i na społeczeństwo. We współczesnym świecie i ekonomii zachodzą istotne zmiany, a wraz z nimi zmieniają się nasze oczekiwania co do nieruchomości. To z kolei stwarza istotne wyzwania, ale i szanse dla całej branży, nakładając na uczestników rynku dużą odpowiedzialność.