W Blue City poziom komercjalizacji utrzymuje się powyżej 95 proc. To bardzo dobry rezultat, bo w wielu galeriach handlowych pustostany mocno rzucają się w oczy. Obecnie w Blue City do wynajęcia mamy tylko kilka małych powierzchni – mówi w rozmowie z OmnichannelNews.pl Yoram Reshef, wiceprezes Blue City sp. z o.o
Przez ostatnie 20 lat centra handlowe w Polsce bardzo dobrze sobie radziły – przyciągały zagraniczne marki, poszerzały swoją ofertę handlowo-rozrywkową, co przekładało się na ich rosnące odwiedzalność i obroty. Sytuacja branży zmieniła się w momencie wybuchu pandemii COVID-19. Z jakimi problemami dziś borykają się właściciele dużych galerii handlowych?
Yoram Reshef: Centra handlowe są jednymi z obiektów najbardziej dotkniętych skutkami pandemii. Odwiedzalność po kolejnych lockdownach rosła w centrach handlowych systematycznie, ale powoli. Wbrew temu, co twierdziły niektóre galerie, które już w ubiegłym roku ogłaszały, że liczba klientów wróciła do czasów sprzed pandemii, w moim odczuciu sytuacja w centrach handlowych poprawiła się dopiero kilka miesięcy temu. Ale mamy wciąż rosnącą inflację i wzrost kosztów utrzymania obiektów. Sytuacja gospodarcza wpływa niekorzystnie również na biznes wielu naszych najemców. Z roku na rok na naszym rynku pojawia się coraz mniej nowych sieci. Zagraniczne firmy boją się inwestować w Polsce ze względu na niepewną sytuację za naszą wschodnią granicą i utrudnienia prawne i gospodarcze w naszym kraju, a jeśli już pojawiają się nowe marki, to z reguły są to nowe koncepty firm już obecnych w Polsce.
Czy zatem rynek centrów handlowych wróci jeszcze na ścieżkę rozwoju?
Polacy kochają centra handlowe, bo lubią załatwiać pod jednym dachem wiele spraw – nie tylko sprawdzić ofertę wielu sklepów w jednym miejscu, ale zjeść posiłek, pójść do kina, sali zabaw, klubu fitness itd. W naszym przypadku nie narzekamy również na chętnych do wynajmu sklepów. W Blue City poziom komercjalizacji utrzymuje się powyżej 95 proc. To bardzo dobry rezultat, bo w wielu galeriach handlowych pustostany mocno rzucają się w oczy. Obecnie w Blue City do wynajęcia mamy tylko kilka małych powierzchni. Jestem spokojny o przyszłość dobrze zarządzanych i dobrze przemyślanych centrów handlowych. Natomiast uważam, że rynek galerii w Polsce jest już nasycony.
Jak ocenia Pan stan Blue City? Czy może Pan przedstawić wskaźniki odwiedzlaności?
Blue City trzyma się dobrze. Od kilku tygodni mamy odwiedzalność na poziomie z wyjątkowo dobrego 2019 r., w którym przyszło do nas ponad 8,5 miliona klientów. Wzrosły również obroty, które przekraczają te z 2019 roku, a wartość wzrostu okazała się dwucyfrowa.
Co wpływa na osiągane wyniki?
Blue City ma grono stałych klientów, którzy doceniają naszą ofertę, dużo przestrzeni i wyraźny podział na strefy handlu, gastronomii i rozrywki, co wpływa na wygodę poruszania się po centrum. Stale prowadzimy działania, których celem jest zainteresowanie i przyciągnięcie kupujących. W Blue City odbywa się aż 70 wydarzeń rocznie. Duża część z nich skierowana jest do rodzin z dziećmi. Słyniemy z jakościowych i mocno edukacyjnych eventów skierowanych do najmłodszych.
Wiele wydarzeń ma charakter cykliczny, jak np. Jarmark Produktów Regionalnych, który odbywa się w Blue City od 2007 roku. Tak więc dobre, naturalne jedzenie można było kupić w naszym centrum na długo przed tym, jak zaczęły powstawać w Warszawie sklepy ze zdrową żywnością. W odwiedzalności centrów handlowych widać również obecność nowej grupy konsumentów, pochodzących z Ukrainy.

Jakie sieci handlowe w tym roku poszerzyły tenant-mix obiektu?
Nie narzekamy na nowych najemców. W tym roku dołączyli do nas: Cropp, czyli kolejna marka LPP, Rituals, Betty Barcklay i Royal Collection. Latem otworzył się Re_store, w którym można kupić, ale i sprzedać używane ubrania. W listopadzie rozpocznie działalność Jysk. Cały czas jest duże zainteresowanie małymi powierzchniami na umowy stałe. Świetnie się sprawdzają także pop-upy. Podpisujemy z nimi korzystne dla obu stron umowy bezterminowe z okresem wypowiedzenia ustalonym na jeden do trzech miesięcy.
Czy na przestrzeni ostatnich lat zmienił się profil klienta Blue City?
Z badań prowadzonych przez zewnętrzne firmy doradcze wynika, że Blue City jest czwartym najczęściej odwiedzanym centrum handlowym w Warszawie. Naszymi klientami są przede wszystkim młodzi ludzie o statusie singli oraz młode rodziny z dziećmi. Obserwujemy również, że rosnącą grupą klientów jest młodzież, tzw. pokolenie Z. Tak zwane zetki stają się ważnym klientem dla centrów handlowych, bo ich siła nabywcza wcale nie jest mała, choć tak by mogło się wydawać. Najstarsi z nich już próbują swoich sił na rynku pracy, a młodsi korzystają z hojności rodziców. Dlatego też organizujemy coraz więcej eventów dla tej grupy, a także kierujemy do nich naszą aktywność na TikToku.
Co trzeci klient Blue City to mieszkaniec Ochoty, a więc nie jesteśmy jedynie lokalnym centrum. Przyjeżdżają do nas mieszkańcy innych dzielnic Warszawy i miejscowości podwarszawskich, zwłaszcza południowych i zachodnich.
Co powoduje, że Blue City ma swoje stałe grono klientów?
W Warszawie nie brakuje centrów handlowych i choć wydaje się, że są do siebie podobne, każde ma swoją specyfikę. Wizerunek Blue City jest odbierany przez zdecydowaną większość klientów pozytywnie. Centrum jest postrzegane jako przyjazne, przestronne, rodzinne, wesołe i dobre na szybkie zakupy. Atutami tego punktu są nie tylko dogodna lokalizacja, ale i różnorodność oferty dopasowanej do profilu klientów.
Wyniki ankiety agencji badawczej IQS pokazują, że Blue City jest wybierane przez klientów ze względu na komfort robienia zakupów, atrakcyjne ceny i możliwość skorzystania z unikatowej rodzinnej strefy rozrywki. Siłę przyciągania mają przede wszystkim takie sklepy sieciowe jak TK MAXX, Zara, H&M, CCC, Carry, Sinsay, Cropp, House, Rituals, Notino, Media Markt. Coraz więcej klientów to tzw. smart shopperzy, dlatego w ostatnim czasie wprowadziliśmy do centrum Dealz i Pepco, czyli marki, które oferują dobre produkty za rozsądną cenę.
Mamy najciekawszą w Warszawie ofertę rozrywkową. Nowoczesne kino Helios, jedyne w Polsce centrum rozrywki TEPfactor, unikatową salę zabaw Inca Play, która słynie z możliwości wspólnej zabawy rodziców z dziećmi, edukacyjnych zabaw oraz z tematycznych sal urodzinowych. Wysoki stopień zadowolenia z odwiedzin centrum przekłada się na chęć wracania w przyszłości.
Jednak nie da się ukryć, że zachowania klientów nieco się zmieniły. Nie przychodzą już do galerii jako do miejsca, gdzie chcą korzystać z bogatej oferty rozrywkowej, lecz po to, żeby zrobić konkretne zakupy. Czy tak to teraz wygląda?
Opisuje Pan sytuację, która miała miejsce podczas pandemii. Wtedy rzeczywiście klienci przychodzili po konkretne zakupy i nie spacerowali po galeriach. Natomiast miejsca rozrywki były pierwszymi, w których liczba odwiedzających szybko wróciła do odwiedzalności z 2019 r. Po wielu miesiącach siedzenia w domu ludzie byli spragnieni atrakcji.
Sytuacja wróciła do normy i nasi goście zachowują się tak, jak przed pandemią. Przychodzą do centrum, żeby załatwić mnóstwo spraw, zrobić zakupy, przemieszczając się od sklepu do sklepu, zjeść posiłek, spotkać się ze znajomymi przy kawie czy zapewnić dzieciom dobrą zabawę w kinie lub w sali zabaw Inca Play. Blue City to miejsce, gdzie pod jednych dachem można skorzystać z usług bankowych, pocztowych, a nawet związanych ze zdrowiem. W Blue City znajduje się kilka placówek bankowych, kantor wymiany walut, poczta, punkt obsługi pasażerów ZTM, przychodnia Enel-Med, usługi szewskie, pralnia, stacja napraw rowerów, serwis samochodów i wiele innych usług.
Jaki wpływ na funkcjonowanie centrów handlowych mają nowe technologie, omnichannel i zakupy online?
Omnichannel od dawna zajmuje ważne miejsce na liście technologii do wdrożenia w handlu detalicznym. Pandemia przyspieszyła ten proces i udowodniła jego wagę. Z kolei centra handlowe muszą się skupiać na potrzebach klientów, a co za tym idzie – zapewnianiu pełnego i satysfakcjonującego doświadczenia zakupowego, niezależnie od kanału sprzedaży. Klient może przecież rozpocząć zakupy online, a dokończyć je w sklepie stacjonarnym i odwrotnie.
Jednocześnie centra muszą – jeśli chcą przyciągać klientów – jeszcze bardziej niż dotychczas dążyć do stworzenia takich doświadczeń, których nie da się zdobyć online. Myślę, że rola rozrywki, gastronomii, spotkań i wspólnego spędzania czasu w przestrzeni galerii handlowych będzie jeszcze ważniejsza niż kiedykolwiek.
Nie mogę pominąć pytania o relacje z najemcami. Czy po okresie twardych negocjacji warunków najmu pomiędzy najemcami a wynajmującymi widzi Pan powrót do partnerskich rozmów?
W naszym centrum relacje z najemcami zawsze były partnerskie. Dosyć szybko udało się nam porozumieć i dojść do kompromisów. Prowadziliśmy indywidualne rozmowy z każdym najemcą, bo każdy z nich był w innej sytuacji. Później słyszałem opinie z rynku, że ustępowanie najemcom to zły pomysł. Mam odmienne zdanie. Jedni bez drugich funkcjonować nie mogą i dogadywać się trzeba.

Jednak najemcy zostali mocno poturbowani w wyniku globalnej pandemii. Niektóre sieci zniknęły z rynku, niektóre wstrzymują ekspansję, a to znacząco odbija się na kondycji centrów handlowych.
Na kondycję centrów handlowych przede wszystkim wpłynęła pandemia, kolejne lockdowny, brak wsparcia ze strony państwa i długo odbudowująca się odwiedzalność. Centra handlowe są podmiotami gospodarczymi, które nie otrzymały żadnej pomocy. Zostaliśmy wykluczeni z tarcz rządowych i z pomocy w ramach PFR. A w czasie kolejnych lockdownów ponosiliśmy koszty eksploatacyjne, opłacaliśmy media, służby sprzątające, naszych pracowników, płaciliśmy podatki. Ale przede wszystkim spłacamy kredyty, które zaciągnęliśmy na budowę lub zakup galerii handlowych.
Jeśli chodzi o najemców, to w mojej ocenie pandemia najbardziej dotknęła mniejsze, polskie sklepy, a te, które zostały, muszą się teraz mierzyć z podwyżkami cen prądu, wysokim kursem euro, presją pracowników na wzrost wynagrodzeń, zapowiedzianą przez rząd podwyżką płacy minimalnej w styczniu i w lipcu przyszłego roku i wieloma innymi konsekwencjami wysokiej inflacji.
Blue City ma pewną przewagę nad innymi centrami handlowymi w Warszawie. Mianowice nie jest obiektem sieciowym, należącym do dużego funduszu posiadającego portfolio obiektów. Co daje taka niezależność?
Przede wszystkim szybciej reagujemy na trudne sytuacje. Bardzo dobrze znamy naszych najemców, ich specyfikę działania i potrzeby. Mój gabinet jest zawsze dla nich otwarty. Jesteśmy bardziej elastyczni i możemy oferować im indywidualne rozwiązania.
Blue City to nie tylko centrum handlowe, bo przy obiekcie znajduje się kompleks biurowy.
Nasz kompleks Blue Office liczy 33 tys. mkw. W tej chwili mamy do wynajęcia ok. 7,5 tys. mkw., którą przed pandemią zajmowały głównie banki. Pandemia upowszechniła home office i model hybrydowy, więc gdy kontrakty się kończyły, firmy nie przedłużyły z nami umów. Teraz szukamy nowych najemców. Mamy konkurencyjne stawki czynszu, jesteśmy elastyczni, ale przede wszystkim oferujemy coś unikalnego: dostęp do sklepów i usług (w tym banków, poczty, sklepów spożywczych, centrum medycznego, klubu fitness, kina) jako zaplecza biur. Pracownicy Blue Office mają do dyspozycji 25 restauracji i kawiarni. Od kilku lat Blue Office z powodzeniem prowadzi „Projekt Sąsiad”, czyli program korzyści dla pracowników biurowca. Dzięki niemu mogą oni korzystać na terenie centrum handlowego z licznych zniżek i benefitów. Ważnym udogodnieniem jest bezpłatny parking dla pracowników i gości. Obok budynku przebiega kilka ścieżek rowerowych, a przy centrum znajdują się stojaki na rowery oraz wypożyczalnia rowerów miejskich Veturilo. Do Blue City dociera wiele linii autobusowych, Można również dojechać do nas SKM i kolejką WKD.
Niedawno powierzchnię biurową wynajął od nas polski oddział ukraińskiego Państwowego Przedsiębiorstwa Dokument, instytucja odpowiedzialna za aktualizację dokumentów i wydawanie paszportów obywatelom ukraińskim, którzy przebywają w Polsce. Wejście do tej placówki możliwe jest z powierzchni centrum handlowego Blue City, na poziomie +2. Dzięki temu mamy sporo klientów ukraińskich, którzy korzystają z food courtu i robią u nas zakupy.
Możecie udostępnić powierzchnię handlową i od razu przestrzeń pod biuro. Czy to kolejny element przewagi konkurencyjnej?
Bylibyśmy bardzo szczęśliwi, gdyby najemcy handlowi wynajmowali u nas również biura. Jesteśmy otwarci na tego typu rozwiązania i współpracę. Swoje centralne biuro, a jednocześnie duży sklep, ma u nas od wielu lat MediaMarkt Polska.
Ważnym aspektem funkcjonowania galerii handlowych stały się czynniki ESG, zwłaszcza w dobie kryzysu energetycznego. Jakie działania w tym zakresie podejmuje Blue City?
W Blue City wprowadzaliśmy różne rozwiązania, zanim zaczęto mówić o odpowiedzialnym biznesie w ramach ESG czy konieczności oszczędzania energii w związku z kryzysem energetycznym.
Korzystamy w większości z oświetlenia typu LED, zainstalowaliśmy również system oszczędzający wodę i energię. Mamy to szczęście, że dzięki architekturze budynku i szklanej kopule na dachu wykorzystujemy w dużej mierze światło dzienne. Blue City ma niezwykle wydajny system wentylacyjny, obsługiwany przez 80 central wentylacyjnych, które w 100 proc. korzystają ze świeżego powietrza, a nie pochodzącego z obiegu zamkniętego. Wszystkie nasze działania proekologiczne zostały ocenione i docenione certyfikatem BREEAM In-Use, który zaświadcza, że budynek jest ekologiczny i działa zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. System oceny BREEAM In-Use jest oparty na wielu kryteriach, m.in. efektywności energetycznej, materiałów, recyclingu odpadów, optymalizacji zużycia wody, ograniczenia emisji dwutlenku węgla, lokalizacji czy transportu. Uwzględniane są również zdrowie i samopoczucie użytkowników obiektu czy zagospodarowanie terenów zielonych.
Rozmawiał Wojciech Wojnowski
Yoram Reshef
z polskim rynkiem nieruchomości jest związany od 1995 roku. Był dyrektorem generalnym firmy Asbud. W grupie GTC odpowiadał za budowę Galerii Mokotów, którą zrealizował w ciągu 2 lat i 2 miesięcy, a następnie – za zarządzanie galerią. W 2002 roku podjął się nadzorowania budowy Centrum Handlowego Blue City, którym kieruje do tej pory. Yoram Reshef był wielokrotnie nagradzany jako najlepszy w Polsce manager w branży centrów handlowych.