Sektor rejestruje ożywienie po ponownym otwarciu gospodarki. Postępuje zmiana struktury formatów handlowych. Wzmożona aktywność deweloperów przełoży się na ponad pół miliona mkw. całkowitej nowej podaży na koniec roku – wynika z analizy JLL.
Rynki europejskie notują odbicie szczególnie jeżeli chodzi o sprzedaż detaliczną. Chociaż wciąż mierzymy się z konsekwencjami COVID-19, to polski rynek handlowy na tle Europy wygląda dobrze. Według Oxford Economics, PKB w Polsce osiągnie średnioroczny wzrost w latach 2021-2025 na poziomie 3,5 proc.. To wynik powyżej średniej dla krajów UE i strefy euro (2,8 proc.).
Według Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH), sierpień 2021 r. charakteryzował się najwyższym wynikiem odwiedzalności od początku pandemii. Retail Institute odnotowuje wzrost obrotów w centrach handlowych od maja 2021 r., od kiedy nie wprowadzono nowych ograniczeń.
– Rosnąca z miesiąca na miesiąc po zakończeniu lockdownu odwiedzalność galerii handlowych, w połączeniu z notowanym wzrostem obrotów, daje podstawy do optymizmu. Wszystko wskazuje na to, że po zawirowaniach związanych z pandemią handel stacjonarny wraca na właściwe tory, podczas gdy, jak podaje GUS, e-commerce stabilizuje się na poziomie 7-8 proc. całkowitej sprzedaży detalicznej. W efekcie rynek nieruchomości handlowych w Polsce może się rozwijać i ewoluować – mówi Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.
Wzmożona aktywność deweloperów i dominacja małych formatów
– Od początku roku do końca września podaż powierzchni powiększyła się o 327 000 mkw. GLA w ramach wszystkich formatów, a w budowie pozostaje kolejne 460 000 mkw. Pomimo malejącej liczby nowych mkw. w centrach handlowych, 2021 rok powinien zamknąć się wynikiem ponad pół miliona mkw. całkowitej nowej powierzchni handlowej. A to za sprawą 40-procentowego udziału parków handlowych oraz wyraźnego wzrostu podaży magazynów wolnostojących. Również centra codziennych zakupów cieszą się dużym zainteresowaniem – wyjaśnia Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Analityk Rynku, JLL.
Pomiędzy czerwcem a wrześniem 2021 r. do użytku oddano 98 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Prawie 50 proc. nowej podaży zostało zrealizowane w ramach wolnostojących magazynów handlowych, głównie marketów budowlanych. Na intensywny rozwój i rozszerzenie segmentu DIY również w mniejszych miastach ma wpływ m.in. przejmowanie i adaptacja dawnych lokalizacji Tesco. 29 proc. nowej podaży oddanej do użytku w III kw. 2021 r. przypadło na parki handlowe i centra typu convenience, skoncentrowane głównie w mniejszych miastach.
Największe obiekty handlowe oddane do użytku w tym roku to dwa wolnostojące magazyny handlowe IKEA w Szczecinie i Agata Meble w Bydgoszczy oraz rozbudowa centrum handlowego Focus Mall w Zielonej Górze. Warto dodać, że powierzchnia największej IKEI nie przekracza 30 000 mkw. powierzchni handlowej, podobnie jak powierzchnia projektów będących obecnie w budowie.
Lokalność, dark stores i ekologia
Sieci handlowe poszukują nowych rozwiązań starając się dostosować do nowych potrzeb konsumentów. Nasilający się od wybuchu pandemii trend lokalności i wygodnych zakupów nakierował ich zainteresowanie na alternatywne lokalizacje. Na popularności zyskują również nowe koncepty, pozwalające między innymi łączyć tradycyjny handel z e-commerce.
– Nowy typ klientów, tzw. „fusion shoppers”, dokonuje zakupów wieloma kanałami. Wybierając online, offline czy click & collect oczekują oni komplementarnych doświadczeń zakupowych. Wraz z rozwojem sprzedaży wielokanałowej umacnia się trend wygodnych i szybkich zakupów. W efekcie, na największych polskich rynkach otwierają się tzw. dark stores, m.in. Glovo, Bolt, Wolt czy Lisek, oferujące ekspresową dostawę nawet do 10 minut – komentuje Anna Wysocka.
Poszukujące nowych kanałów sprzedaży marki m.in. modowe (np. Sinsay czy Takko) coraz częściej pojawiają się w centrach convenience i małych parkach handlowych, które w czasie pandemii radziły sobie wyjątkowo dobrze. Najemców przyciągają także lokalne społeczności osiedli mieszkaniowych.
– Alternatywne lokalizacje, takie jak lokale rozplanowane w parterach budynków mieszkalnych czy biurowców są na celowniku między innymi operatorów medycznych. Powszechnie obecne są tam kliniki urody, optycy czy stomatolodzy, w tym także sieciowi. Trend związany ze zdrowym trybem życia nabiera tempa, czego przykładem jest przejęcie przez Medicover sieci klubów Fitness World i Just GYM w łącznie 70 lokalizacjach – podkreśla Anna Wysocka.
Najemcy również coraz mocniej angażują się w kwestie związane ze środowiskiem i zrównoważonym rozwojem. Przykładowo, Primark wprowadza pierwszy barwnik do tkanin wyprodukowany z odpadów spożywczych, Decathlon wprowadził koncepcję 2nd Life z używanym sprzętem sportowym, a IKEA testuje program recyklingu pościeli i zrównoważone sklepy.
Rozwój rynku mieszkaniowego, rosnące znacznie koncepcji miasta 15-minutowego i wspomniany trend lokalności ogniskują uwagę deweloperów na mniejszych formatach, na które jest największe zapotrzebowanie. Do tej pory handel jeszcze nigdy nie był tak blisko klientów, dopasowany do ich potrzeb.
– Warto zwrócić uwagę, że zasada miast zwartych i wielofunkcyjnych również inspiruje deweloperów do szukania atrakcyjnych lokalizacji w pobliżu gęsto zaludnionych obszarów. W ten sposób parki handlowe i centra convenience znajdują się u podstaw nowych pomysłów dotyczących budowy mieszkań lub elastycznych powierzchni biurowych nad istniejącymi obiektami handlowymi – wyjaśnia Anna Wysocka.
Rośnie apetyt na mniejsze formaty
– Tegoroczne obroty inwestycyjne w sektorze handlowym wyniosły do tej pory ponad 450 mln EUR w ramach ok. 30 transakcji, z czego ok. 160 mln EUR przypadło na III kwartał. Rynek został zdominowany przez transakcje, których przedmiotem były małe obiekty z segmentu parków handlowych i centrów convenience. Przekłada się to na średnią wartość transakcji na poziomie jedynie ok. 17 mln EUR, czyli o 70 proc. poniżej średniej z okresu sprzed pandemii w 2019 r. Warto jednak pamiętać, że obserwowane od maja ożywienie w dużych centrach handlowych – zarówno pod względem obrotów, jak i odwiedzalności, może już niedługo przełożyć się także na wzrost zainteresowania tą klasą aktywów i ponowne zwiększenie skali transakcji – komentuje Adam Kiernicki, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.
Obok parków handlowych i centrów convenience, w ostatnich miesiącach inwestorzy skierowali również uwagę na oportunistyczne zakupy centrów handlowych.
Pomimo braku odpowiednich danych transakcyjnych z 2021 r., JLL szacuje stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych na 5,25 proc.. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych pozostają stabilne i wynoszą około 6,80 proc., jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność tego produktu może spowodować kompresję w krótkim okresie.