Nasz model biznesowy jest prosty. Realizujemy inwestycje nieruchomościowe, które spełniają oczekiwania rynku. Są to dobre jakościowo aktywa, o mocnym potencjale dalszego rozwoju. Podejmując decyzje inwestycyjne, zawsze kierujemy się przeczuciem wynikającym z doświadczenia i dogłębnej analizy rynku. Nasze inwestycje kreujemy w podobny sposób, co Warren Buffett, który kiedyś powiedział, że zawsze trzeba rozumieć biznes, który się robi, a kalkulacja powinna być prosta i zmieścić się na kartce papieru – mówi w wywiadzie z OmnichannelNews.pl Sebastian Wiśniewski, założyciel i właściciel Fortis Investments.
Rynek powierzchni handlowych w ciągu ostatnich kilku lat bardzo się zmienił. Duże miasta są już nasycone galeriami, a trwa boom na retail parki. Dodatkowo pandemia zmieniła zachowania konsumentów. Jak Pan ocenia kondycję rynku, z perspektyw firmy Fortis Investments?
SW: W kwietniu zeszłego roku, podczas najtwardszego lockdownu, zorganizowałem zebranie ze wszystkimi pracownikami, na którym powiedziałem, że nie planuję żadnych zwolnień ani zmniejszania wynagrodzeń, niezależnie od tego, w jakiej kondycji będzie nasza firma. Wtedy to nakreśliłem sytuację w jakim kierunku może zmierzać rynek. Wiadomo było, że w wyniku pandemii oraz obostrzeń nadchodzi spowolnienie gospodarcze. Skurczy się handel i nastąpi pewien odwrót klientów od dużych wielkomiejskich galerii handlowych, którzy będą poszukiwać miejsc do robienia zakupów w innych lokalizacjach. Pozostawało pytanie, czy konsumenci – w ramach tych zmian – wybiorą mniejsze koncepty handlowe, położone blisko ich miejsca zamieszkania, czy też nie. To był bardzo niepewny, a poprzez to nerwowy czas dla wszystkich uczestników rynku. Najemcy zastanawiali się, czy otwierać wcześniej zaplanowane sklepy, czy może zamykać istniejące lokale w galeriach. Deweloperzy natomiast, zaczęli mieć problem z komercjalizacją projektów. Nasza firma w tym czasie planowała otwarcie jednego parku handlowego, a drugi był na zaawansowanym etapie budowlanym – stan surowy zamknięty. Na szczęście okazało się, że parki handlowe poradziły sobie rewelacyjnie w czasie epidemii. Stały się doskonałym rozwiązaniem w segmencie rynku powierzchni handlowych.
Rzeczywiście, parki handlowe wzmocniły swoją pozycję w czasie pandemii. Czy jednak są istotne czynniki, które wpływają na koszty realizacji tych obiektów?
SW: Z naszego punktu widzenia, tych czynników jest bardzo dużo. Sytuacja na rynku retail parków jest dość specyficzna i coraz trudniej jest znaleźć dobre grunty pod tego typu projekty, a jeżeli już się je znajdzie, to są one drogie. Dodatkowo, przygotowanie nieruchomości pod zabudowę wymaga dużych nakładów finansowych. Do tego teraz dołączył problem z ogromnym wzrostem kosztów wykonawstwa. Właśnie z tego powodu wstrzymaliśmy realizację dwóch małych projektów handlowych, bo nie odpowiadały nam kalkulacje. Jako firma Fortis Investments, zawsze budujemy obiekty rozsądnie i realnie, aby inwestycja spełniała wszystkie wymogi, co oczywiście ma przełożenie na ekonomię. W ten sam sposób podchodzimy do wyboru gruntów – to jedna z naszych głównych linii biznesowych: wyszukujemy i przygotowujemy grunty pod realizację inwestycji nieruchomościowych zarówno naszych, jak i na rzecz innych podmiotów.
A jaki wpływ na inwestycje mają obecne umowy najmu?
SW: Jesteśmy znani z tego, że nasze umowy są zawsze dopracowane. Oczywiście zarówno te handlowe, jak i budowlane nie przewidywały skutków pandemii, ale nie mieliśmy też sytuacji kryzysowych. Problem stanowiła raczej niepewność u wszystkich uczestników rynku i kwestia tego, co będzie dalej. Teraz jesteśmy przygotowani również na ewentualne lockdowny. Natomiast ograniczają nas stawki najmu, ponieważ nie ma w tym przypadku możliwości dużych zmian, bo niektóre czynsze osiągnęły już poziom europejski. Najemcy w dalszym ciągu zwiększają standardy swoich sklepów. Nasza marża spada, ponieważ czynsze są stabilne, a rosną koszty budowy i gruntów. Historycznie patrząc, retail parki, czyli nieskomplikowane koncepty parterowe, miały być tanie, ale niestety już nie są. Standard większości najemców nie różni się od tego stosowanego w galeriach handlowych. To duży problem. Dlatego m.in. dywersyfikujemy działalność i od dwóch lat wracamy do realizacji inwestycji mieszkaniowych, które są dla nas obecnie podstawowymi aktywami, jeżeli chodzi o development. Oczywiście będziemy rozwijać obiekty handlowe. W październiku planujemy otwarcie parku handlowego w Lubrzy k. Prudnika. Ponadto realizujemy kolejne dwa projekty, a dwa wstrzymaliśmy. Poczekamy z tymi inwestycjami co najmniej do nowego roku aż dokonamy ponownych kalkulacji kosztów.
Czy to oznacza, że inni deweloperzy również będą wstrzymywać inwestycje z tego powodu?
SW: Na pewno, tylko nie każdy o tym powie. Deweloperzy mają koszty stałe, a to powoduje, że muszą dokończyć niektóre inwestycje pomimo tego, że wyjdą z nich bez zysku. Fortis ma taki komfort, że może sobie pozwolić na realizację projektów w innym segmencie. Natomiast obecnie największym problemem, który wpływa na tempo realizacji inwestycji są koszty i dostępność produktów. W tym roku często przychodzą do mnie managerowie z działu technicznego i mówią o zmieniających się z dnia na dzień cenach, braku produktów oraz wydłużających się terminach ich dostarczenia. Niestety, miały miejsce takie sytuacje, że np. niektóre stalowe elementy, aby dokończyć projekt, były sprowadzane na przykład z Włoch.
Do rosnących kosztów inwestycji, dochodzi problem z kurczącą się podażą gruntów inwestycyjnych pod obiekty handlowe. Czy deweloperzy toczą walkę o pozyskanie dobrych działek?
SW: Na pewno nie ma już jednoznacznych “białych plam” na mapie handlowej Polski. Są miejscowości, w których proces inwestycyjny przebiega szybko, a są i takie, w których zdecydowanie dłużej, bo pewna grupa interesariuszy blokuje projekt. I dotyczy to nie tylko sektora handlowego, ale także na przykład magazynowego. Zdarzają się również sytuacje, że w mniejszym ośrodku, w tym samym czasie powstają trzy parki handlowe. Taka walka między deweloperami nie jest zdrowa. Podczas realizacji parku handlowego Premium Park w Strzelcach Opolskich tuż obok naszej inwestycji powstawał inny projekt. W tym konkretnym przypadku oba projekty powstawały wokół targowiska, a więc naturalnie powstał centralny punkt w mieście i projekty się wzmacniały. Oczywiście, były pewne komplikacje na poziomie pozyskiwania najemców, ale ostatecznie wszyscy dobrze sobie tam radzimy. Zawsze podkreślam, że przed podjęciem decyzji o budowie, trzeba dobrze sprawdzić potencjał danej lokalizacji. Ile może tam powstać projektów handlowych, czy nikt nie zamierza realizować większej inwestycji. Pod tym względem małe miejscowości mogą być trudniejsze niż aglomeracje. Trzeba być czujnym, bo łatwo się zaangażować, a potem trudniej się z takiej inwestycji wycofać.
W jakich zatem miejscowościach można z powodzeniem wybudować park handlowy?
SW: Moim zdaniem, parki handlowe z powodzeniem mogą powstawać w miastach od 20 tys. mieszkańców, a obiekty typu stand alone nawet w kilku tysięcznych.
Parki handlowe coraz częściej widać też w dużych aglomeracjach.
SW: W Polsce widoczne są silne procesy urbanistyczne. Wiele dużych miast rozbudowuje się. Powstają nowe dzielnice, nowe osiedla mieszkaniowe, przy których z powodzeniem może działać park handlowy z ofertą codziennych zakupów. Ostatnio odżyła idea 15-minutowych miast, co między innymi promowane jest w głównych europejskich aglomeracjach, bo konsumenci chcą mieć zakupy i usługi w zasięgu ręki.
Niektórzy deweloperzy dywersyfikując swoją działalność, zaczynają mocno inwestować w tereny pod dynamicznie rozwijającą się logistykę. Czy Pan widzi szansę rozwoju w tym segmencie rynku?
SW: Rzeczywiście mamy boom inwestycyjny na rynku powierzchni magazynowych. Rozdzielmy jednak magazyny na logistykę dużą, która polega na dostarczeniu towaru z magazynu do sklepu oraz logistykę małą, czyli dostawą do konsumenta – to tzw. ostatnia mila. Realizacja dużych parków logistycznych, nie ma co ukrywać, przeznaczona jest dla kilku największych, rynkowych graczy. Są to specjalistyczne firmy, z odpowiednim know-how, budujące w strukturze BTS. Natomiast sprzedaż e-commerce rośnie od kilku lat, a pandemia nawet zwiększyła ten wolumen. Na rynku widać pick, bo wszyscy nagle zaczęli robi zakupy w Internecie. Mogą odbierać zamówione produkty, w domu, sklepie, w paczkomatach, czy też czekać na kuriera. Dlatego zaczyna powstawać coraz więcej obiektów magazynowych typu SBU. Z punktu widzenia dewelopera, jest to ciekawy rynek, bo takie inwestycje muszą być blisko klienta, czyli w okolicach miast lub wręcz w jego administracyjnych granicach.
Czy Fortis Investment planuje realizację projektów magazynowych?
SW: Jeżeli chodzi o development to przede wszystkim realizujemy parki handlowe oraz projekty mieszkaniowe. W strukturach firmy stworzyliśmy jednak dział, który zajmuje się zakupem gruntów pod inwestycje komercyjne i mieszkaniowe. Widzimy szereg ciekawych działek, które będziemy kupować, zabezpieczać i oferować na rynku wyspecjalizowanym inwestorom.
Czyli budujecie bank ziemi?
SW: Mamy kompetencje do tego, żeby dostarczać grunty inwestycyjne dla projektów mieszkaniowych, handlowych, przemysłowych i logistycznych. To jest jeden z głównych kierunków naszego działania w najbliższym czasie. Nie wykluczamy tutaj dostarczania przygotowanych gruntów dla innych deweloperów.
Od lat specjalizujecie się w mieszkaniówce. Czy ten segment będzie się rozwijał w mniejszych ośrodkach miejskich?
SW: Osiedla mieszkaniowe powstają w bardzo różnych miastach. Teraz można budować praktycznie wszędzie. Z punktu widzenia popytu nie ma ograniczeń, bo budynki wielorodzinne, szeregowe, condominium szybko się sprzedają. Obecnie deweloperzy dostrzegają potencjał małych i średnich ośrodków miejskich, a to za sprawą rosnących cen metra kwadratowego. Jeśli kilka lat temu w Warszawie metr kwadratowy powierzchni mieszkaniowej kosztował 8 tys. zł, a w Koninie w tym samym czasie 4 tys. – to realizacja inwestycji odbywała się prawie po kosztach. Obecnie mniejsze miasta zaczynają bardzo mocno się rozwijać. Wiele osób jest zmęczonych wielkomiejskim zgiełkiem i przenosi się do takich miejsc – mniej lub bardziej oddalonych od aglomeracji. Do tego doszła pandemia, w wyniku której bardzo mocno zyskała na popularności praca zdalna. Nie trzeba koniecznie kupować mieszkania w dużym mieście żeby pracować online. Można wybrać miejscowość oddaloną o 50-70 km. Tak się już dzieje, a to sprawia, że popyt na mieszkania będzie dalej rósł, a wraz z nim będą rosły ceny mieszkań. A wtedy deweloperzy naturalnie będą myśleć o budowie w mniejszych ośrodkach.
Wiem, że rozwijacie Państwo projekty mieszkaniowe na przykład w Ciechocinku.
SW: Ostatni projekt mieszkaniowy w Ciechocinku budowaliśmy 7 lat temu. Po zrealizowaniu tej inwestycji pozostało nam sporo gruntów. Właśnie wystąpiliśmy o pozwolenia na budowę kolejnego projektu w mieście, w ramach którego powstanie prawie 100 mieszkań. Z jednej strony Ciechocinek jest małym miastem i tak zwaną sypialnią dla Torunia. A z drugiej to jest również znany kurort uzdrowiskowy i wakacyjna destynacja: dobrze skomunikowana miejscowość, w centrum Polski, do której jest świetny dojazd autostradą A1.
Może to odpowiednia destynacja, żeby stworzyć osiedle i do tego park handlowy?
SW: Dwa lata temu wybudowaliśmy w mieście sklep sieci spożywczej Biedronka. W pobliżu mamy działkę przeznaczoną pod park handlowy o powierzchni 2 tys. mkw. Tutaj właśnie wstrzymaliśmy inwestycję. Natomiast niedaleko Ciechocinka, nad jeziorem, planujemy ciekawy projekt. Na razie nie zdradzamy szczegółów.
Podsumowując naszą rozmowę, proszę zdradzić know-how spółki Fortis Investments, czyli główne czynniki, którymi kierujecie się przy dobieraniu lokalizacji?
SW: Nasz model biznesowy jest prosty. Realizujemy inwestycje nieruchomościowe, które spełniają oczekiwania rynku. Są to dobre jakościowo aktywa, o mocnym potencjale dalszego rozwoju. Podejmując decyzje inwestycyjne, zawsze kierujemy się przeczuciem wynikającym z doświadczenia i dogłębnej analizy rynku. Nasze inwestycje kreujemy w podobny sposób, co Warren Buffett, który kiedyś powiedział, że zawsze trzeba rozumieć biznes, który się robi, a kalkulacja powinna być prosta i zmieścić się na kartce papieru. Nie zawsze też podążamy za trendami rynkowymi. Jeśli na rynku zacznie panować efekt owczego pędu to można jeszcze próbować osiągnąć pewne korzyści, ale to nie nasz sposób działania. Jeżeli teraz widzę, że problem jest z dostępnością gruntów to tutaj upatruję szansę rozwinięcia działalności. Z natury nieruchomości to nie jest szybki biznes. Trzeba myśleć długoterminowo.
Rozmawiał: Wojciech Wojnowski