Nasz model biznesowy zakłada zakup strategiczne ulokowanych gruntów, a następne budowę obiektów logistyczno-produkcyjnych, które pozostają w naszym portfolio przez długie lata. Inwestujemy w nie, podnosimy ich jakość, ale nie sprzedajemy. Dlatego jesteśmy sprawdzonym partnerem dla najemcy, bo pozostajemy z nim na danym obiekcie przez 5, 10, a nawet 20 lat – mówi w rozmowie z redakcją OmnichannelNews.pl Bogi Gabrovic, Deputy Country Head w CTP Polska
CTP to największy pod względem powierzchni najmu brutto deweloper i właściciel obiektów magazynowo-przemysłowych w Europie kontynentalnej. Firma rozpoczęła ekspansję w Polsce w 2022 roku, od zakupu gruntów o łącznej powierzchni 2,5 mln mkw. Dlaczego decyzja o wejściu na krajowy rynek zapadła w momencie trwania pandemii?
To był najlepszy moment dla spółki, aby rozpocząć działalność inwestycyjną w Polsce. Można powiedzieć, że wszystkie gwiazdy ułożyły się w odpowiednią konstelację do podjęcia tej decyzji. Przede wszystkim podczas pandemii nastąpił bardzo szybki rozwój e-commerce. Wiele firm, dywersyfikując swój biznes w kierunku sprzedaży online, zaczęło poszukiwać powierzchni magazynowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Polska ze względu na swoje strategiczne położenie, bliskość Niemiec jest ważnym punktem logistycznym. Drugi aspekt dotyczy tendencji wzrostowej rynku związanego z trendem nearshoringu, czyli z przenoszeniem przez przedsiębiorstwa produkcji bliżej kraju macierzystego czy regionu sprzedaży. A po trzecie, w marcu 2021 roku CTP zadebiutowało na Giełdzie Papierów Wartościowych w Amsterdamie. W ten sposób firma utrwaliła swoją stabilność finansową i stała się bardzo wiarygodnym partnerem dla swoich obecnych najemców, a także tych przyszłych.
Dokapitalizowanie spółki pomogło przyspieszyć rozwój biznesu w Europie.
Tak. Wzmocnienie finansowe i uwiarygodnienie marki CTP pomogły nam wejść na rynki działające do tej pory bardzo agresywnie. W Polsce, ze względu na sytuację geopolityczną i recesję, najwięksi deweloperzy magazynowi tzw. traderzy, którzy opierają swoją strategię na szybkiej budowie i sprzedaży nieruchomości magazynowych, zaczęli odczuwać problemy z pozyskiwaniem finansowania. Natomiast CTP dysponuje własnym kapitałem, a co najważniejsze realizuje odmienną politykę inwestycyjną. Nasz model biznesowy zakłada zakup strategiczne ulokowanych gruntów, a następne budowę obiektów logistyczno-produkcyjnych, które pozostają w naszym portfolio przez długie lata. Inwestujemy w nie, podnosimy ich jakość, ale nie sprzedajemy. Dlatego jesteśmy sprawdzonym partnerem dla najemcy, bo pozostajemy z nim na danym obiekcie przez 5, 10, a nawet 20 lat.
Czym wyróżnia się oferta CTP na tle innych spółek realizujących projekty magazynowe?
CTP nie buduje pojedynczych nieruchomości, ale po kilka obiektów w danej lokalizacji, które razem tworzą kompleksowe, zrównoważone parki magazynowe. W takich projektach najemcy uzyskują możliwość zmiany hali lub rozbudowy swojej powierzchni. Jeśli najemca zaczyna się rozwijać i w pewnym momencie potrzebuje większej przestrzeni magazynowej, my to zapewnimy. A cały proces przeprowadzimy bez konieczności rozwiązywania dotychczasowej umowy, bo wszystko realizowane jest na terenie naszego parku. Budujemy specjalistyczne powierzchnie produkcyjno-magazynowe przygotowane pod indywidualnego klienta. Wielokrotnie nie korzystamy z Generalnego Wykonawcy, bo w ramach organizacji sami realizujemy działania budowlane. Mamy szerokie zaplecze ekspertów: inżynierów, architektów, specjalistów od energetyki, którzy przeprowadzają indywidualne rozmowy z najemcami. W ten sposób możemy zaoferować im szytą na miarę halę pod często wyspecjalizowany magazyn czy produkcję.
Czy posiadanie tak dużego portfela nieruchomości magazynowo-produkcyjnych, powoduje, że jesteście w stanie zaoferować najemcy lepsze warunki współpracy m.in. niższe stawki czynszu?
Proszę pamiętać, że na rynku magazynowym większość deweloperów to tzw. traderzy, którzy są z najemcą tylko w czasie realizacji projektu. W momencie zakończenia inwestycji, kiedy klient się wprowadza, obiekt najczęściej ma już nowego właściciela. Do tego magazyn zarządzany jest przez podwykonawcę (property managera), któremu niekoniecznie będzie zależało na obniżaniu kosztów. W takim przypadku nie ma opieki nad produktem. CTP jest innym partnerem i nie konkuruje z najtańszymi rozwiązaniami na rynku. Budujemy nasze nieruchomości, przykładając szczególną uwagę do jakości materiałów, tak, aby realizowane obiekty mogły służyć naszym najemcom w niezmiennym stanie przez długie lata. To ma być dla nich drugi dom, w którym wszystko będzie dobrze funkcjonować. Nasze budynki z założenia mają przetrwać ok. 40 lat. Oczywiście aktualnie wszyscy deweloperzy budują magazyny klasy A, czyli najwyższej jakości. Pozostaje pytanie, czy te obiekty pozostaną tej klasy przez najbliższe 10 lat? Nasze tak, bo mają wiele rozwiązań wysokiej klasy w standardzie, a także są dostosowane do dalszego rozwoju. Są to parki magazynowe high-tech, mające m.in. wzmocnione dachy pod panele solarne, usprawnienia pod instalacje dock charging station, czyli rozwiązanie pozwalające ciężarówkom elektrycznym, podczas rozładunku lub załadunku, skorzystać ze stacji ładowania.
Na takie magazyn czeka rynek? Naszpikowane elektroniką?
W ciągu najbliższych pięciu lat rynek magazynów ulegnie zmianie i modyfikacji. Pójdzie w kierunku robotyzacji, automatyzacji oraz inteligentnych technologii. My już prezentujemy magazyny przyszłości, które są gotowe do podpięcia pełnej automatyki. Może nasza konkurencyjność nie jest na tyle widoczna dziś, ale budujemy na potrzeby jutra.
Czy sektor e-commerce w dalszym ciągu napędza rozwój rynku magazynowego?
W tym roku zauważam dwa trendy. Pierwszy postcovidowy, czyli impuls związany z rozwojem sprzedaży internetowej w Polsce i Europie. Myślę, że rok 2023 potwierdzi, że e-commerce to przyszłość. Jego udział w rynku niezależnie od sytuacji mikro i makorekonomicznej będzie rósł. Drugi trend to zachwianie łańcucha dostaw, który był motorem napędowym nearshoringu i rozwoju magazynów w Europie Centralnej. Poza tym konsumpcja indywidualnych osób spada, także dynamika sprzedaży online nie ma już takiego tempa, jak w okresie pandemii. Co powoduje, że wszystkie firmy działające w e-commerce mają w tym roku czas na reorganizację. Widać to na przykładzie największych podmiotów z tego sektora, jak Zalando, czy Allegro. Zwalnia e-commerce, ale, z punktu widzenia rozwoju przemysłu, przyspieszają nearshoring i frendshoring.
W jakich lokalizacjach, regionach Polski, podmioty z sektora e-commerce poszukują powierzchni magazynowej?
Popyt na magazyny zauważalny jest przy dużych aglomeracjach miejskich, a także w mniejszych miejscowościach o silnym potencjale rozwoju, strategicznie zlokalizowanych na europejskich szlakach logistycznych. Najatrakcyjniejsze lokalizacje dla e-commerce i firm produkcyjnych znajdują się w województwach kujawsko-pomorskim i podkarpackim czy okolicach Opola i Zielonej Góry. Oczywiście ściana zachodnia, też jest mocna. Mamy tam również magazyny m.in. w Iłowie, Sulechowie. Zaraz przy granicy niemieckiej oferujemy naszym klientom kompleksowe rozwiązania dopasowane często do ich niestandardowych potrzeb.
Jakiego rodzaju obiekty magazynowe są najczęściej wybierane przez sieci handlowe?
Zainteresowanie poszczególnymi rodzajami magazynów uzależnione jest od segmentu detalisty. W ramach naszej oferty zapewniamy obiekty pod last mile delivery czy zautomatyzowane Big Boxy. Staramy się rozwijać ofertę wraz z naszymi najemcami. Firma CTP jest obecna na 10 rynkach w Europie, a w naszym portfolio jest ponad 1000 najemców z różnych sektorów. To oni definiują potrzeby rynku i wyznaczają trendy. Szukamy powierzchni pod budowę nowych parków magazynowych w miejscach, gdzie oczekują tego nasi partnerzy.
Co dziś powinno znajdować się w magazynie przygotowanym pod klucz?
Magazyn standardowo powinien być wyposażony w elektronikę i udostępniać dock charging station. W środku preferowane są wzmocniona podłoga i wyższej jakości rozwiązania cieplne. Sufity powinny być przygotowane do montażu fotowoltaiki. Istotne jest też zastosowanie pomp ciepła czy systemów BMS wspierających zarządzanie tym budynkiem. Dziś must have to sterowanie ciepłem, wentylacją i oświetleniem. W naszych magazynach planujemy instalować, zgodnie z założeniami na 2024 rok, panele solarne, które zapewnią maksimum zapotrzebowania energetycznego najemcom – na poziomie ok 30 MWh. W kolejnych latach wskaźnik ten będzie jeszcze rósł.
Tym samym przedstawiacie komplementarną ofertę.
To się nazywa one stop shop, czyli cały łańcuch rozwiązań. Mamy wysoką retencję. Prowadzimy potencjalnego klienta za rękę przez cały proces inwestycyjny, budowę, dostosowanie budynku, zapewniając następnie opiekę nad nim i reagując na jego potrzeby w zakresie rozwoju. W Polsce naszą działalność podzieliliśmy na cztery regiony. Za dany obszar odpowiada ten sam leasing manager, osoba z działu budowalnego, ten sam zarządca. Najemca przez cały okres najmu ma do dyspozycji tę samą grupę ludzi, którzy znają jego historię od początku współpracy.
Jakie przedstawiają się plany Grupy CTP w 2023 rok?
Wsparcie całej Grupy CTP jest skoncentrowane na Polsce. Obecnie mamy 600 tys. mkw. w budowie, które planujemy dokończyć w tym roku. W takim tempie zamierzamy rozwijać się przez kolejne pięć lat.
Mamy wielkie ambicje i świetny zespół zaangażowanych, kreatywnych i wyspecjalizowanych ludzi. To oni kształtują przyszłość CTP. Z takim zespołem „sky is the limit”.
Rozmawiał Wojciech Wojnowski
Bogi Gabrovic
pełni funkcję Deputy Country Head i CFO w CTP Polska, gdzie odpowiada za budowę portfela nieruchomościowego firmy obejmującego obecnie ponad 2,9 mln mkw. gruntów w polskim banku ziemi. Jest skoncentrowana na rozwoju silnego,lokalnego zespołu oraz ekspansji biznesu CTP w tej części Europy. Posiada ponad 25-letnie doświadczenie w ocenie inwestycji, pozyskiwaniu kapitału, jak również w zarządzaniu aktywami, ryzykiem i funduszami we wszystkich klasach nieruchomości komercyjnych, które zdobywała, pracując między innymi dla międzynarodowych organizacji w USA oraz w Europie.