Zmiany klimatyczne oraz ich następstwa stanowią istotne zagrożenie zarówno dla środowiska naturalnego, jak i dla społeczeństw oraz globalnej gospodarki. Aby zaangażować kluczowe branże do działań na rzecz klimatu, wiele państw oraz organizacji ponadnarodowych opracowuje ambitne cele, legislacje oraz wytyczne, wymierzone w możliwie jak najszybszą i jak najgłębszą redukcję emisji gazów cieplarnianych w gospodarkach świata. Branża budowlana, jako jeden z najbardziej emisyjnych sektorów gospodarki, znajdzie się pod szczególną presją regulatorów i społeczeństwa – piszą w analizie przygotowanej dla redakcji OmnichannelNews.pl eksperci firmy Deloitte. Całość można przeczytać w 1 numerze magazynu Omnichannel Voice.
W Unii Europejskiej budynki odpowiadają za około 40 proc. zużycia energii i około 36 proc. emisji CO2. Emisje te wynikają z zastosowania energochłonnych materiałów, organizacji procesu budowlanego, a także związane są z ilością gazów cieplarnianych powstających w trakcie eksploatacji obiektu. Pomimo ciągłego rozwoju innowacyjnych technologii, wpływ branży na klimat nie ulega znacznemu zmniejszeniu. Dlatego odpowiedzialne podejście sektora nieruchomości i branży budowlanej do aspektów ESG (środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego) jest istotne na każdym etapie inwestycyjnym, a deweloperzy, właściciele i zarządcy obiektów komercyjnych stoją przed wyzwaniami związanymi ze spełnieniem wytycznych w zakresie ESG.
Znaczenie ESG
Zagadnienia ESG (ang. Environmental, Social, Governance) stały się w ostatnim czasie priorytetem publicznym i politycznym, oraz ważnym tematem w zarządzaniu nieruchomościami. Czynniki środowiskowe w sektorze tym są zazwyczaj najłatwiejsze do zidentyfikowania. Obejmują one wykorzystanie zasobów ze szczególnym uwzględnieniem wysokiej efektywności energetycznej, optymalizację zużycia wody i zasobów naturalnych, oraz redukcję emisji w trakcie cyklu życia aktywów. Czynniki społeczne obejmują wpływ nieruchomości na zdrowie i dobre samopoczucie najemców lub kształtowanie miejsc i rozwój miast, co przyczynia się do rozwoju społeczności. Ład korporacyjny związany jest głównie z zarządzaniem nieruchomościami i administrowaniem nimi, a także z podejmowaniem decyzji, które wykraczają poza czysto finansowe aspekty każdej inwestycji.
W przypadku obiektów handlowych oraz magazynowych działania w obszarze ESG będą więc obejmowały szeroki wachlarz inicjatyw: od lepszego planowania przestrzennego, przez technologie pozwalające na skuteczniejszą filtrację powietrza oraz redukcję hałasu, po optymalizację energetyczną (np. stosowanie inteligentnych systemów sterowania budynkiem, instalację ogniw fotowoltaicznych, poprawę izolacji termicznej budynków, wykorzystanie wież chłodniczych oraz pomp ciepła. Warto przy tym zauważyć, że wiele działań przynosi wielowymiarowe korzyści – na przykład oświetlenie LED pozwala zarówno idealnie dopasować barwę oraz natężenie światła do określonych potrzeb, jak i zasadniczo zmniejszyć zużycie energii elektrycznej.
Wytyczne i regulacje jako czynniki stymulujące zmiany
Wymagania stawiane obiektom budowlanym wynikają nie tylko z globalnych celów środowiskowych, ale również ze zmian legislacyjnych na poziomie krajowym i europejskim. Do kluczowych regulacji z punktu widzenia sektora nieruchomości należą działania ograniczające emisje, wpisujące się w europejską inicjatywę Zielonego Ładu (ang. European Green Deal), której celem jest osiągnięcie neutralności klimatycznej Unii Europejskiej do 2050 roku. Cele te wdrażane są poprzez konkretne projekty i plany działania, po których następują środki regulacyjne, finansowe i wspierające. Odpowiednie zarządzanie procesem inwestycyjnym, jak również nieruchomościami, jest kluczowe dla wyznaczanie kierunków działań i ambicji w zakresie prowadzenia działalności z poszanowaniem zasad zrównoważonego rozwoju.
Nowe budynki oraz te poddawane modernizacji do 2050 roku, będą musiały charakteryzować się zerowym śladem węglowym netto w całym cyklu życia (czyli zerowym bilansem wbudowanego i operacyjnego śladu węglowego). Ze względu na wprowadzenie tego założenia obiekty komercyjne uzależnione będą od szeregu zmian, które będą musiały zajść począwszy od produkcji materiałów budowlanych, przez proces projektowy i budowę, po użytkowanie budynku i jego likwidację.
Legislacja w Unii Europejskiej i w Polsce
Aby przekuć inicjatywę Zielonego Ładu oraz plany osiągnięcia neutralności klimatycznej w ciągu następnych 30 lat w rzeczywistość, niezbędne było wypracowanie odpowiednich uwarunkowań prawnych i otoczenia legislacyjnego. Jednymi z wielu narzędzi stworzonych w tym celu są trzy dyrektywy Parlamentu Europejskiego: Dyrektywa w Sprawie Charakterystyki Energetycznej Budynków, Dyrektywa w Sprawie Efektywności Energetycznej oraz Dyrektywa w Sprawie Odnawialnych Źródeł Energii. Warto w tym punkcie zauważyć, że pomimo tego, iż dyrektywy te zostały przyjęte przez Parlament w ubiegłej dekadzie, są one cały czas poddawane weryfikacji, tak aby zapewnić zgodność z nowopowstającymi planami i regulacjami oraz założeniami Europejskiego Zielonego Ładu.
Na polskim gruncie legislacyjnym także istnieje szereg regulacji związanych z budownictwem i jego efektywnością energetyczną: od Ustawy Prawo Budowlane z roku 1994, po wprowadzone względnie niedawno rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Niecelowym byłoby jednak szczegółowe omawianie tych dokumentów, gdyż w większości, przenoszą one nasz grunt prawny wytyczne Unii Europejskiej lub przynajmniej za nimi podążają.
1. Dyrektywa w Sprawie Charakterystyki Energetycznej Budynków – nakłada na Państwa UE obowiązek opracowania strategii modernizacyjnych dla infrastruktury budowlanej oraz stworzenie minimalnych standardów jakie muszą spełniać nowopowstające oraz remontowane budynki. Dodatkowo dała rządom krajowym zarówno narzędzia, jak i zachętę do działań na rzecz poprawy charakterystyki energetycznej istniejących zasobów budowlanych. Głównymi założeniami tej dyrektywy są: wspomniany wymóg opracowania krajowej strategii modernizacyjnej budynków, obowiązek określenia przez kraje członkowskie minimalnych wymogów energetycznych dla budynków modernizowanych oraz dopiero powstających, wymóg projektowania nowych budynków (od 31/12/20) jako budynków o „niemal zerowym zużyciu energii” (tzw. NZEB), obowiązek stworzenia krajowego systemu świadectw charakterystyki energetycznej budynków oraz wymóg wypracowania mechanizmów kontroli systemów grzewczych i chłodniczych w budynkach. W związku z tym deweloperzy budynków komercyjnych powinni zwracać uwagę na wysoką efektywność wykorzystania zasobów już na etapie procesu projektowania i budowy. Produkcja materiałów budowlanych musi być niskoemisyjna. Niezbędne będzie także ograniczenie odpadów budowalnych i ich cyrkulacja w obiegu zamkniętym. Na etapie projektowania warto również pomyśleć o przyszłym procesie rozbiórki i jego skutkach.
2. Dyrektywa W Sprawie Efektywności Energetycznej nałożyła z kolei na państwa członkowskie obowiązek podjęcia szeregu określonych działań, prowadzących do osiągnięcia celu zwiększenia efektywności energetycznej w UE o 32.5 proc. do roku 2030. W świetle zapisów dyrektywy członkowie UE są zobowiązani ciągłej poprawy efektywności wykorzystania energii na wszystkich etapach łańcucha energetycznego: od wytwarzania, po końcową konsumpcję energii. Właściciele powinni skupić się na optymalizacji energetycznej budynku, między innymi poprzez poprawę izolacji termicznej, zastosowanie najbardziej efektywnych energetycznie technologii czy instalację inteligentnego systemu zarządzania budynkiem (tzw. BMS).
3. Dyrektywa W Sprawie Odnawialnych Źródeł Energii określiła natomiast ogólną politykę w obszarze wytwarzania i promowania energii ze źródeł odnawialnych w państwach członkowskich. Zobowiązała ona członków UE do tego, aby do roku 2030 energia ze źródeł odnawialnych pokrywała co najmniej 32 proc. całkowitego zapotrzebowania na energię. Dyrektywa poruszyła także kwestie związane z produkcją biopaliw oraz recyclingiem tworzyw sztucznych. Dlatego też, w pierwszej kolejności system elektroenergetyczny musi przejść głęboką modernizację a sama energia stać się neutralna klimatycznie. Kluczowym elementem w budynkach komercyjnych powinno być więc wykorzystanie źródeł energii odnawialnej na szeroką skalę, tak by maksymalizować lokalne wytwarzanie energii elektrycznej. Warto zacząć od zwiększenia udziału OZE w ogólnym bilansie energetycznym budynku.
Regulacje UE kształtujące branżowe wymogi
Równie istotnym dokumentem kształtującym wymogi branży budowlanej jest pakiet „Fit for 55”, który ma na celu realizację założeń Europejskiego Zielonego Ładu. Pakiet klimatyczny zakłada redukcję emisji dwutlenku węgla o 55 proc. do 2030 r. w stosunku do roku 1990 r. Aby umożliwić realizację tych celów została opracowana strategia „Fala renowacji”, która zakłada podwojenie tempa renowacji budynków. Komisja Europejska planuje dokonać przeglądu i rygorystycznie monitorować stosowanie przepisów krajowych i strategii długoterminowych w tym zakresie. Podjęte zostaną działania usuwające bariery regulacyjne, które utrudniają inwestycje w efektywność energetyczną w nieruchomościach. Działania te umożliwią realizację założenia gospodarki cyrkularnej w całym cyklu życia budynku.
Aby stworzyć budynek wysoce energooszczędny i zeroemisyjny, zarówno podczas budowy jak i procesu renowacji, pod uwagę należy wziąć elementy takie jak odpowiednia izolacyjność przegród budynku, efektywny system wentylacji, chłodzenia i ogrzewania oraz zarządzania wodą i energią. Kwestia zatrzymywania wody opadowej, jest szczególnie ważna w galeriach handlowych czy magazynach, gdzie pojawia się aspekt tzw. podatku od deszczu. Zatem warto inwestować w rozwój powierzchni zielonych, a także w instalowanie urządzeń i rozwiązań do retencji wody opadowej.
Autorami artykułu są:
Łukasz Michorowski, partner w dziale Audyt & Assurance, ekspert usług doradczych dla sektora budowlanego i nieruchomości, Deloitte,
Dawid Hodun, Senior Consultant, Sustainability Consulting Central Europe, Risk Advisory, Deloitte,
Maciej Kempny, Senior Consultant, Sustainability Consulting Central Europe, Risk Advisory, Deloitte,
Wioleta Krupa, Sustainability Consultant, Risk Advisory, Deloitte.