W ciągu ostatnich trzech lat czynsze w najlepszych centrach handlowych w całej Europie wzrosły o 2 proc. w ujęciu średniego rocznego tempa wzrostu (CAGR), przy czym na czele znalazły się Lizbona i Mediolan, gdzie wzrost wyniósł po 8,1 proc.. Oba rynki charakteryzują się wyjątkowo niskimi wskaźnikami pustostanów, wynoszącymi odpowiednio zaledwie 3,1 proc. i 1,3 proc.. Biorąc pod uwagę aktualizację stawek czynszowych oraz ograniczoną podaż wynikającą z niewielkiej liczby planowanych inwestycji, warunki sprzyjające dalszemu wzrostowi czynszów w lokalach klasy premium wydają się stabilne – tak wynika z najnowszego raportu Savills „Spotlight: Shopping Centres. Retail – Europe – H1 2026”.
Co istotne, Europa notuje obecnie wyjątkowo ograniczoną aktywność deweloperską w segmencie centrów handlowych. Polska pozostaje jednym z największych rynków pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej, obok Francji, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Włoch i Niemiec, a podobnie jak na większości europejskich rynków, skala nowych inwestycji pozostaje ograniczona. Sprzyja to umacnianiu pozycji istniejących, najlepiej zlokalizowanych i zarządzanych obiektów.
Transformacja centrów handlowych
Prognozuje się, że w 2026 r. realna sprzedaż detaliczna w Europie wzrośnie o 1,3 proc., a liderami wzrostu będą region Europy Środkowo-Wschodniej, kraje skandynawskie, Wielka Brytania oraz Półwysep Iberyjski. Chociaż zachowania konsumpcyjne różnią się w zależności od wieku i zamożności, profil demograficzny Europy stopniowo się starzeje. Przewiduje się, że do 2050 r. mediana wieku osiągnie 48,2 lat, a liczba osób w wieku 80 lat i starszych wzrośnie niemal dwukrotnie.
– Współczesne centra i parki handlowe przechodzą wyraźną transformację, a wraz z nią zmieniają się obecne w nich formaty. Zyskują szczególnie te obiekty, które skutecznie odpowiadają na potrzeby klientów. Jest to szczególnie istotne, bo obecnie polskie centra handlowe obsługują 5 generacji konsumentów. Ich zmieniające się oczekiwania sprawiają, że tradycyjna funkcja zakupowa przestaje być jedynym powodem odwiedzin. Jednocześnie następuje od lat rozwój strategii omnichannel, która znacząco poprawiła wyniki ekonomiczne centrów handlowych w całej Europie. Spójna ścieżka zakupowa, łącząca kanały online i offline, zapewnia wyższy komfort zakupów i lepsze doświadczenie zakupowe – takie zjawisko obserwujemy również na polskim rynku. Sklepy stacjonarne przestały pełnić wyłącznie funkcję sprzedażową i coraz częściej są integralnym elementem całego procesu zakupowego, wspierając odbiór zamówień online, zwroty czy realizację dostaw. W efekcie obecność marki w centrum handlowym ma dziś znacznie szersze znaczenie biznesowe niż jeszcze kilka lat temu. Potwierdzają to również dane dotyczące odwiedzalności. Choć w ostatnim czasie dynamika wzrostu ruchu w polskich centrach handlowych nieco się ustabilizowała, liczba odwiedzających nadal utrzymuje się powyżej poziomów sprzed pandemii, co pokazuje, że obiekty te pozostają ważnym miejscem nie tylko zakupów, ale także korzystania z usług i spędzania wolnego czasu. Z perspektywy inwestorów przekłada się to na większą stabilność najemców oraz atrakcyjność najlepiej pozycjonowanych obiektów handlowych – mówi Elżbieta Majdan, Associate Director, Property & Asset Management Retail, Property & Asset Management w Savills Poland.
Zmiany demograficzne kształtują przyszłość handlu
Zmiany demograficzne stają się jednym z najważniejszych czynników kształtujących przyszłość europejskiego handlu detalicznego. Rosnący udział osób starszych w strukturze społeczeństw będzie wpływać zarówno na zachowania konsumentów, jak i profil najemców poszukujących powierzchni w centrach handlowych. W wyniku tych zmian apteki oraz segment zdrowia i urody wyróżniają się wśród najlepiej prosperujących kategorii handlu detalicznego do 2030 r., osiągając średni roczny wzrost (CAGR) na poziomie około 4 proc.. Z kolei oczekuje się, że wzrost sprzedaży odzieży i obuwia (1 proc.) oraz artykułów gospodarstwa domowego (2 proc.) ulegnie spowolnieniu po wyjątkowych wynikach odnotowanych po pandemii. Według analiz Savills z biegiem czasu te zmiany w strukturze wydatków powinny nieznacznie przesunąć równowagę powierzchni handlowej w centrach handlowych w kierunku sklepów zdrowotnych i aptek, usług oraz artykułów pierwszej potrzeby.
– Choć moda i codzienne zakupy pozostaną fundamentem oferty centrów handlowych, również na polskim rynku obserwujemy rosnące zainteresowanie najemców reprezentujących branże zdrowia, gastronomii, rozrywki, fitness i usług. Segmenty te odpowiadają na oczekiwania klientów, dla których centrum handlowe jest dziś nie tylko miejscem zakupów, ale również załatwiania codziennych spraw, spędzania czasu i korzystania z różnorodnych usług. Sprzyja to także budowaniu codziennych nawyków klientów niezwiązanych stricte z zakupami w pojęciu tradycyjnym. To właśnie te kategorie będą w najbliższych latach napędzać popyt na powierzchnie handlowe – mówi Dorota Deptuła, Leasing Manager, Property & Asset Management w Savills Poland.
Na co patrzą inwestorzy
Według Savills centra handlowe stanowiły 34 proc. wszystkich europejskich inwestycji w sektorze detalicznym w pierwszej połowie 2026 r., co stanowi ich najwyższy udział od 2022 r. Ostatni spadek stóp zwrotu był napędzany przez Hiszpanię, gdzie od czwartego kwartału 2025 r. nastąpiło zaostrzenie o 50 punktów bazowych. W Pradze, Lizbonie, Mediolanie i Londynie odnotowano spadek o 25 punktów bazowych w ujęciu rok do roku.
Na tle Europy inwestorzy konsekwentnie koncentrują się na aktywach najwyższej jakości, oferujących silną pozycję rynkową, stabilny poziom odwiedzalności i możliwość dalszego rozwoju funkcji pozahandlowych. Trend ten znajduje odzwierciedlenie również na polskim rynku, gdzie największym zainteresowaniem cieszą się centra i obiekty handlowe, które mają ofertę skrojoną zgodnie z oczekiwaniami klientów – zarówno, jeżeli chodzi o formaty handlowe, jak i niehandlowe, a dodatkowo dostosowują się do potrzeb lokalnych społeczności. Ograniczona podaż nowych projektów oraz ewolucja funkcji centrów handlowych i retail parków wzmacniają atrakcyjność aktywów zarówno z perspektywy najemców, jak i inwestorów.