W okresie od I do III kwartału 2025 roku na polski rynek magazynowy dostarczono 1,55 mln mkw. nowej powierzchni (–26 proc. r/r), które powiększyły całkowite zasoby sektora do 36,45 mln mkw. (+7 proc. r/r). Natomiast na koniec września br. w budowie pozostawało 1,56 mln mkw. (–20 proc. r/r). Spowolnienie aktywności deweloperów magazynowych jest dostosowaniem się do warunków rynkowych. Zapotrzebowanie na nowe powierzchnie ze strony najemców jest mniejsze ze względu na ograniczony wzrost gospodarczy. Wzrost dotyczy selektywnych branż, głównie związanych z rynkiem konsumenckim. Dodatkowo wysokie koszty nowych inwestycji mają wpływ na stawki czynszów i konkurencyjność – pisze w komentarzu dla Omnichannelnews.pl Karol Osiecki, Dyrektor ds. rozwoju w sektorze magazynowym, AXI IMMO.
Dodatkowym obciążeniem jest niepewność geopolityczna, która obejmuje napięcia międzynarodowe i zmienność kosztów energii. Zwiększa to ryzyko prowadzenia działalności i skłania inwestorów do selektywności w wyborze lokalizacji.
Istotna jest także zmiana struktury popytu. Dominują renegocjacje istniejących kontraktów, co ogranicza potrzebę budowy kolejnych obiektów. Przy wysokich kosztach finansowania deweloperzy koncentrują się na projektach uruchamianych przy dużym udziale umów przednajmu (min. 40–50 proc. całkowitej powierzchni projektu) oraz inwestycjach typu BTS.
Niewielki wzrost transakcji
IV kwartał 2025 roku z reguły pod względem popytu jest bardziej intensywny, a pozytywne perspektywy dotyczą już roku 2026. Nowe inwestycje będą uruchamiane przede wszystkim na dużych, płynnych rynkach, szczególnie w pobliżu dużych aglomeracji.
W 2025 roku PKB Polski ma wzrosnąć o ok. 3,5 proc., a w 2026 roku utrzymać się na poziomie 3,1 proc., co sprzyja stopniowemu ożywieniu gospodarczemu i zwiększeniu aktywności inwestycyjnej.
Do końca 2025 roku oczekujemy niewielkiego, ale jednak wzrostu transakcji najmu na rynku magazynowym względem ubiegłego roku, przede wszystkim dzięki renegocjacjom umów podpisanych w latach 2021–2022, kiedy całkowity popyt był rekordowy. W kolejnych kwartałach aktywność najemców powinna utrzymać się na stabilnym poziomie przy widocznej poprawie warunków ekonomicznych.
Potencjał regionów
Na koniec września 2025 roku najwięcej nowej podaży odnotowano w woj. dolnośląskim (344 tys. mkw.), śląskim (275 tys.) i mazowieckim (243 tys.). W budowie dominują woj. mazowieckie (533 tys.), pomorskie (221 tys.) i śląskie (191 tys.). Spadek aktywności widoczny jest w dolnośląskim (124 tys.), łódzkim (92 tys.) i wielkopolskim (36 tys.), rośnie natomiast w mniejszych ośrodkach, jak Bydgoszcz–Toruń, Opole, Rzeszów czy Białystok. Wolumen inwestycji spekulacyjnych zmniejszył się natomiast do 705 tys. mkw. (–22 proc. r/r).
Popyt brutto w I–III kwartale 2025 roku wyniósł 4,54 mln mkw. (+20 proc. r/r), a popyt netto 2,19 mln mkw. (–6 proc. r/r). Najwięcej powierzchni wynajęto w woj. mazowieckim (1,036 mln mkw.), dolnośląskim (709 tys.), śląskim (699 tys.) i łódzkim (625 tys.). To właśnie te regiony – dzięki dużym rynkom konsumenckim, rozwiniętej infrastrukturze i dostępności kadr pracowniczych – pozostają najbardziej atrakcyjne dla nowych inwestycji.
W zachodniej Polsce (woj. lubuskie, dolnośląskie, zachodniopomorskie) obserwuje się większą ostrożność deweloperów i najemców, ponieważ gospodarcze problemy Niemiec – głównego partnera handlowego Polski – ograniczają popyt na powierzchnie magazynowe w regionach przygranicznych. Firmy wstrzymują ekspansję i częściej renegocjują istniejące umowy, zamiast wynajmować nowe obiekty. Wysokie pustostany w regionach zachodnich potwierdzają tę tendencję – np. w woj. lubuskim wskaźnik pustostanów sięga ponad 17 proc., co jest jednym z najwyższych poziomów w kraju. Największe spadki aktywności deweloperów zanotowano na Dolnym Śląsku i w Wielkopolsce. Dopiero poprawa sytuacji gospodarczej w Niemczech – spodziewana w latach 2026–2027 – może przywrócić większy popyt w zachodniej Polsce. Do tego czasu spodziewamy się, że deweloperzy będą koncentrować się na dużych, dojrzałych rynkach krajowych (Mazowsze, Śląsk, Łódź).
Lokalizacja i ekologiczne technologie
Firmy oczekują lokalizacji blisko dużych aglomeracji i głównych szlaków transportowych, elastycznych modułów powierzchni oraz konkurencyjnych stawek czynszu oraz dostępności do sortowni kurierskich. Ważne są także stabilne warunki najmu w dłuższym horyzoncie.
Certyfikaty środowiskowe, energooszczędne technologie, dobry dostęp do transportu publicznego czy udogodnienia dla pracowników stają się dziś realnym elementem przewagi konkurencyjnej. Deweloperzy i właściciele obiektów, którzy inwestują w zrównoważone rozwiązania, łatwiej przyciągają najemców, ponieważ w wielu firmach kwestie ESG mają coraz większe znaczenie i wpływają na decyzje biznesowe.
Autorem komentarza jest Karol Osiecki, Dyrektor ds. rozwoju w sektorze magazynowym, AXI IMMO.