Rynek retail bardzo się zmienia – oczekiwania klientów rosną, sprzedaż omnichannel się rozwija, a centra handlowe stają się dziś czymś więcej niż tylko miejscem zakupów. Jak na te wyzwania odpowiadają 3 obiekty Gemini Park – w Tychach, Tarnowie i Bielsku-Białej? O strategii, rozwoju oferty i roli galerii jako centrum życia lokalnych społeczności rozmawiamy z Krzysztofem Brączkiem, Dyrektorem Gemini Park Bielsko-Biała, Tomaszem Misztalewskim, Dyrektorem Gemini Park Tychy, oraz Krzysztofem Kryczką, Dyrektorem Gemini Park Tarnów.
Omnichannelnews.pl: W ostatnich latach rynek centrów handlowych przeszedł dynamiczne zmiany, które wynikają z takich czynników jak rozwój zakupów omnichannel, wzrost popularności parków handlowych, zróżnicowanie pokoleniowe konsumentów oraz rosnące koszty życia. Jak te zmiany wpływają na strategie zarządzania obiektami Gemini?
Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Cały rynek retail jest dziś w momencie transformacji. Zmiany, jakie obserwujemy, są efektem wielu uwarunkowań społeczno-gospodarczych, a precyzyjniej – wynikających z nich zachowań i oczekiwań konsumentów, które często znacząco różnią się od dotychczasowych. Naszym zadaniem jest te zmiany obserwować, analizować, wyciągać z nich wnioski i w optymalny sposób wdrażać je w naszych centrach handlowych. Robimy to poprzez dialog z klientami, by jak najlepiej ich poznać, oraz poprzez badania i twarde dane – analizujemy wiele parametrów m.in. footfall, obroty czy czas spędzany w centrum.
To pozwala nam nie tylko oceniać skuteczność działań, ale także prognozować, które z nich będą najlepiej odpowiadać lokalnym potrzebom. I mam tu na myśli zarówno dobór oferty handlowej, jak i działania marketingowe czy CSR-owe. Nasze doświadczenia pokazują, że są one dziś równie ważne, jak dobrze skomponowany tenant mix, bo budują długofalową lojalność klientów i wzmacniają pozycję centrum na lokalnym rynku. Dlatego bardzo regularnie i z dużym naciskiem na jakość organizujemy projekty o charakterze kulturalnym, edukacyjnym i sportowym, tak aby centrum było miejscem spędzania wolnego czasu dla całych rodzin i wspomnianych przedstawicieli różnych pokoleń. Angażujemy się w inicjatywy wspierające lokalne organizacje, szkoły czy kluby sportowe. Dzięki temu centra handlowe to nie tylko przestrzeń zakupowa, ale też aktywny uczestnik życia społecznego miasta i regionu.
Centrum handlowe można porównać do organizmu, który funkcjonuje prawidłowo tylko wtedy, gdy istnieją odpowiednie relacje między najemcami a wynajmującym czy zarządzającym obiektem. Krytycznym momentem, który ujawnił prawdziwą kondycję poszczególnych najemców oraz właścicieli centrów handlowych, był kryzys wywołany pandemią. Jak mówi Warren Buffet: „Gdy fala opada, wtedy dopiero okazuje się, kto pływał nago”. Jakie wnioski wyciągnęli Państwo z tego kryzysu w kontekście zarządzania obiektami?
Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Kryzys wywołany pandemią był testem odporności, relacji na linii najemca–wynajmujący, ale też elastyczności całej branży. Od początku kluczowe było dla nas partnerskie podejście. Wierzymy, że w trudnych momentach realna współpraca i gotowość do konstruktywnego dialogu przy wzajemnym szacunku stron są fundamentem przetrwania oraz dalszego rozwoju. Z wieloma markami udało nam się wypracować indywidualne rozwiązania oparte na specyfice działalności poszczególnych najemców, na czas zarówno pandemii, jak i po niej. Pokuszę się nawet o stwierdzenie, że długofalowo pandemia wzmocniła pozycję Gemini Park na rynku.
Otwartość na potrzeby drugiej strony, zrozumienie bieżącej sytuacji i potrzeb to dziś nie tyle przewaga konkurencyjna, co konieczność w zarządzaniu nowoczesnymi centrami handlowymi. Muszą być one atrakcyjne dla klienta, a także stabilne i przewidywalne dla partnerów biznesowych.
Centra handlowe Gemini Park mają ugruntowaną pozycję na swoich lokalnych rynkach i wiernych klientów, jednak zapewne różnią się strukturą najemców. W jaki sposób lokalizacja poszczególnych centrów – w Bielsku-Białej, Tarnowie i Tychach – wpływa na dobór i miks najemców?
Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Każde z tych miast ma własną specyfikę demograficzną, inną siłę nabywczą oraz potrzeby konsumenckie. Dlatego, choć centra Gemini Park łączy wspólna strategia zarządzania i wysokie standardy, to pod względem tenant mixu każde z nich jest „szyte na miarę”. Te różnice nie wynikają z przypadku – są efektem wnikliwej analizy lokalnych uwarunkowań.
Bardzo skupiamy się na tym, by słuchać potrzeb klientów wraz z całym kontekstem wynikającym z konkretnej lokalizacji. Śledzimy trendy, prowadzimy analizy, angażujemy się w życie miast i aktywnie współpracujemy z lokalnymi społecznościami. Dzięki temu rozumiemy nie tylko, jakie marki cieszą się zainteresowaniem, ale także, jakie wartości są istotne dla lokalnych odbiorców – od dostępności i wygody po aspekt wspólnotowy. To podejście pozwala nam budować lojalność klientów, a w efekcie – pozycję lidera na rynku.
Ostatnie badania rynkowe pokazują, że klienci wracają do galerii handlowych. Bardziej nastawiają się na zakupy omnichannel, które dają im możliwość przenikania się kanałów sprzedaży. Jak Państwo odpowiadają na oczekiwania tych klientów?
Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Dzisiejszy klient funkcjonuje w modelu omnichannel – płynnie łączy zakupy online i offline. Granica między tymi światami praktycznie przestaje istnieć, przy czym warto zaznaczyć, że to handel stacjonarny pozostaje wiodącym kanałem i często stanowi pierwszy punkt kontaktu z marką. Widzimy to w codziennej praktyce, a także potwierdzają to badania. Dane PRCH i GfK mówią jasno – w Polsce centra handlowe odpowiadają za ponad 40% całego handlu offline. To ponad 40 tys. sklepów w ponad 600 obiektach. Dla porównania – sklepów internetowych jest ok. 60 tys., ale ich udział w całkowitym wolumenie handlu nie przekracza 9%. (źródło: Badanie „Skala zachowań omnichannel w centrach handlowych”, PRCH i GfK).
Co więcej, offline nie tylko współistnieje z online, ale go napędza. Amerykański raport ICSC pokazuje, że otwarcie sklepu stacjonarnego zwiększa sprzedaż internetową średnio o 7%, a jego zamknięcie obniża ją nawet o 11%. Po otwarciu fizycznej lokalizacji rośnie też średnia wartość koszyka. To mocny dowód na to, że offline i online działają w synergii. (źródło: Raport ICSC „The Halo Effect III: Where the Halo Shines”).
Dlatego wspieramy naszych najemców w łączeniu sprzedaży stacjonarnej z kanałami online. Coraz więcej marek w Gemini Park rozwija strategie click & collect, umożliwia rezerwację produktów online z odbiorem w sklepie czy korzystanie z aplikacji mobilnych i programów lojalnościowych. Dzięki temu zakupy są wygodniejsze, szybsze, a jednocześnie budują bliższą relację z klientem. Dbamy również o infrastrukturę wspierającą nowy styl konsumpcji. Na terenie zarówno naszego obiektu, jak i wszystkich centrów Gemini Park działają paczkomaty, dostępne są bezpłatne Wi-Fi oraz przestronne, wygodne parkingi. Tworzymy strefy wypoczynku, w których klienci mogą w komfortowych warunkach porównać oferty online, odpocząć w trakcie zakupów czy skorzystać z udogodnień cyfrowych. To wszystko sprawia, że centrum jest przestrzenią, w której offline i online naturalnie się przenikają, odpowiadając na rytm współczesnego życia.
Na rynku centrów handlowych od pewnego czasu wyraźnie rośnie obecność marek z segmentu „value for money” (takich jak Dealz, Action, Pepco). Jakie czynniki mogą wpływać na ten trend?
Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Marki z segmentu „value for money” stały się dziś nieodłącznym elementem nowoczesnego tenant mixu. Wnoszą realną wartość – dają klientom możliwość wyboru produktów na każdą kieszeń w jednym miejscu. Ich popularność rośnie nie tylko dlatego, że oferują atrakcyjny stosunek jakości do ceny, ale również dlatego, że potrafią błyskawicznie reagować na zmieniające się potrzeby konsumentów. Marki te regularnie odświeżają kolekcje, szybko podchwytują trendy i są niezwykle aktywne w mediach społecznościowych, co sprawia, że świetnie budują relacje z młodszymi klientami, szczególnie z generacją Z. W Gemini Park Tychy już jesienią otworzymy dla klientów Woolworth, sklep międzynarodowej sieci znanej ze zróżnicowanego asortymentu w przystępnych cenach, który właśnie jest odpowiedzią na ten trend.
Klienci oczekują dziś różnorodności – chcą mieć możliwość wyboru między markami bardziej dostępnymi cenowo a tymi aspiracyjnymi. W Gemini Park stawiamy na pełne spektrum – od dużych, międzynarodowych sieci, przez polskie brandy z ugruntowaną pozycją, po lokalne butiki cenione na regionalnym rynku. Dzięki temu nasza oferta jest kompletna i odpowiada zarówno na potrzebę codziennych zakupów, jak i na bardziej wyszukane oczekiwania.
W jakim stopniu klienci Państwa centrów handlowych oczekują dziś oferty skoncentrowanej na tzw. 'retailtainment’, czyli doświadczeniach zakupowych, zamiast tradycyjnego handlu? Które branże szczególnie na tym korzystają?
Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Specyfiką Gemini Park Bielsko-Biała jest to, że centrum jest wyraźnie sprofilowane na potrzeby rodzin z dziećmi oraz turystów. Bielsko-Biała to miejsce atrakcyjne turystycznie. Odwiedzających przyciąga zarówno samo miasto, nazywane Małym Wiedniem, jak i cały malowniczy region Beskidu Śląskiego, odwiedzany przez turystów o każdej porze roku. Dlatego retailtainment jest dla nas szczególnie ważny, a edurozrywka staje się naszą specjalnością.
Mamy świetnie prosperujące kino Cinema City, salę zabaw Rajska Wyspa czy Fun Park oraz unikalną na skalę całego regionu plenerową strefę rekreacyjno-edukacyjną Park w Dechę!, która w sezonie gromadzi tysiące rodzin – tylko w czerwcu odnotowaliśmy tutaj wzrost footfallu o 29 proc.
Bardzo regularnie inicjujemy projekty o charakterze rozrywkowo-edukacyjnym, często realizowane wspólnie z lokalnymi instytucjami. Naszym flagowym przedsięwzięciem stało się Science Point, czyli mini centrum nauki stworzone we współpracy z Uniwersytetem Bielsko-Bialskim i miastem Bielsko-Biała. To absolutnie wyjątkowy projekt, który łączy naukę z zabawą, a jego 3 edycje odwiedziło już blisko 100 tys. osób. Dzięki niemu udało się wypełnić ważną lukę na edukacyjnej mapie Śląska i pokazać, że centrum handlowe może być miejscem inspirujących doświadczeń.
Ale to nie wszystko. Wciąż staramy się zaskakiwać naszych klientów, a formułą, która bardzo dobrze się sprawdza, są angażujące akcje z atrakcyjnymi nagrodami. W ostatnich latach zrealizowaliśmy szereg takich widowiskowych projektów razem z najemcami. Zorganizowaliśmy m.in. jedyny w mieście Wielki Turniej Skręcania Mebli Ikea, a w tym roku odbyła się wakacyjna zabawa z ITAKĄ, w której należało jak najtrafniej oszacować wagę wakacyjnej walizki. Klienci zyskali dobrą zabawę oraz nagrody, np. 15 tys. zł na zakupy w Ikei, voucher na wakacje z ITAKĄ, bilety na basen, loty paralotnią czy skutery śnieżne. Takie akcje w formule pro sale sprawiają, że zakupy stają się źródłem emocji, lokalizują klientów i realnie wzmacniają sprzedaż najemców.
Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Gemini Park Tarnów od lat funkcjonuje jako centrum o profilu modowym, ale wiemy, że odwiedzają nas całe rodziny. Dlatego aktywnie wychodzimy do lokalnych mieszkańców z różnymi propozycjami, eventami, a przy tym staramy się, aby wpisywały się one w charakter naszego centrum czy były osadzone w kontekście. Stąd współpraca z miejskim centrum nauki Pasaż Odkryć, z którym organizujemy bardzo widowiskowe projekty, jak wystawa interaktywnych wynalazków Leonarda da Vinci, warsztaty naukowe czy mobilne planetarium z pokazami dla dzieci i młodzieży. Te inicjatywy pokazały, jak ogromny potencjał drzemie w edukacyjnej rozrywce. Jako jedno z pierwszych centrów handlowych w Polsce włączyliśmy się także w Noc Muzeów, prezentując prace młodych artystów z Akademii Tarnowskiej i Liceum Sztuk Plastycznych w Tarnowie. Od lat jesteśmy partnerem festiwalu filmowego Tarnowska Nagroda Filmowa, sponsorujemy nagrodę specjalną i oferujemy mieszkańcom atrakcje towarzyszące. Do tego dochodzą wydarzenia sportowe, jak organizowany we współpracy z miastem bieg terenowy z przeszkodami, nasz autorski Urodzinowy Bieg w Przebraniach czy plenerowe animacje dla dzieci.
Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Największa siła retailtainment tkwi w tym, że to nie tylko zabawa, ale też realne wsparcie społeczności i tworzenie przestrzeni, w której ludzie mogą czuć się częścią czegoś większego. Właśnie Gemini Park Tychy świetnie wyszło naprzeciw tym oczekiwaniom projektem „Okno na kulturę”, który powstał w czasie pandemii, gdy instytucje kulturalne były zamknięte, a mieszkańcy byli spragnieni kontaktu ze sztuką. Dzięki specjalnie zaaranżowanej witrynie mogliśmy im go zapewnić, prezentując prace lokalnych artystów czy organizując spektakle i koncerty widziane „zza szyby”. To wyjątkowa forma dialogu z klientem, którą wciąż prowadzimy – pokazuje, że centrum handlowe może być blisko ludzi nawet w trudnych momentach. W ten sposób tworzy się więź, klient chce do nas wracać, zarówno po nowe wrażenia, jak i po zakupy.
Rozmawiając o różnych segmentach najemców obecnych w centrach handlowych, nie sposób pominąć gastronomii. Czy koncepty kulinarne stają się kluczowym elementem oferty obiektów handlowych Gemini?
Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Sektor gastronomiczny zyskuje dziś ogromne znaczenie, co wiąże się z tym, o czym mówiliśmy wcześniej – klienci coraz częściej przychodzą do centrum nie tylko na zakupy, ale również po to, by spotkać się z bliskimi i spędzić czas w komfortowej atmosferze. To fakt, który potwierdzają ogólnopolskie trendy oraz nasze wyniki. W badaniu przeprowadzonym wśród naszych klientów aż 84 proc. z nich zadeklarowało, że różnorodność restauracji, kawiarni i innych punktów gastronomicznych jest dla nich kluczowym kryterium wyboru centrum handlowego, zaraz po atrakcyjnej ofercie sklepowej.
Oferta kulinarna jest naszą mocną stroną. We wspomnianym badaniu aż 93 proc. respondentów wyraziło zadowolenie z dostępnej u nas oferty kulinarnej, a 95 proc. badanych doceniło wygodę naszego food courtu. Co więcej, nasz food court notuje bardzo dobre wyniki, w tym także w niedziele niehandlowe, pełniąc rolę miejsca spotkań. Niedawno naszą ofertę wzmocniła Giga Buła. Ta specjalizująca się w kuchni amerykańskiej sieć została założona przez znanego polskiego influencera, co przyczynia się do jej dużej popularności, zwłaszcza wśród młodzieży. Przykładamy dużą wagę, by nasz food court był różnorodny i bazował przede wszystkim na popularnych, wyczekiwanych przez klientów markach.
Czy mogą Panowie przedstawić dane w zakresie obrotów i odwiedzalność w poszczególnych centrach handlowych za pierwsze półrocze 2025 roku?
Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: W Gemini Park Bielsko-Biała pierwsze półrocze tego roku zamknęliśmy ze wzrostem footfallu na poziomie ponad 5 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku, podczas gdy wskaźniki ogólnopolskie PRCH i TOP-KEY w tym okresie spadły. Klienci chętnie wybierają nasze centrum nie tylko na zakupy, ale także jako przestrzeń do spędzania wolnego czasu, i to stanowi naszą przewagę konkurencyjną. W efekcie regularnie notujemy bardzo silne wyniki tego segmentu – wzrost obrotów rozrywki w pierwszym półroczu tego roku to ponad 20 proc.
Dynamicznie rozwija się też segment zdrowia i urody, który zanotował wzrost obrotów na poziomie 8 proc. To naturalna odpowiedź na coraz silniejszy trend dbania o zdrowie i kondycję fizyczną. W ten kierunek wpisuje się wprowadzenie w naszym centrum usług medycznych – Punktu Pobrań Diagnostyki. To również wyjście naprzeciw klientom, którzy oczekują, że w jednym miejscu znajdą modę, rozrywkę, zakupy oraz praktyczne usługi.
Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Gemini Park Tarnów jest wiodącym centrum modowym w regionie i wyniki tej branży utrzymują się na świetnym poziomie – w ubiegłym roku jej obroty wzrosły o 15 proc. rdr., a w tym półroczu dodatkowo umocniła się moda męska z wynikiem bliskim 25 proc. Silny wzrost na poziomie ponad 17 proc. odnotowały również takie kategorie jak biżuteria i zegarki czy obuwie i galanteria, a także wyposażenie wnętrz, co wpisuje się w aktualne dane ogólnopolskie.
Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Gemini Park Tychy to miejsce, które jest dla mieszkańców regionu pierwszym wyborem, gdy myślą o kompleksowych zakupach, ale też o spędzaniu wolnego czasu. Niezmiennym zainteresowaniem cieszy się u nas rozrywka – wzrost obrotów w tym segmencie wyniósł 19 proc. Widzimy rozwój branży wyposażenia domu – wzrost o 14 proc., mody męskiej oraz obuwia i galanterii, a także zdrowia i urody. Naszą ambicją, niezależnie od poszczególnych trendów, jest zawsze zapewnienie klientowi różnorodnego wachlarza sklepów i usług. Konsumenci szukają miejsc, które spełniają ich oczekiwania zakupowe, a przy tym oferują wygodę, kompleksowość. Dlatego stawiamy na zróżnicowany tenant mix, łączymy funkcje zakupowe, usługowe i rozrywkowe. W centrach Gemini Park klienci mogą skorzystać z wielowymiarowej oferty – od sklepów modowych przeznaczonych dla przedstawicieli różnych pokoleń, przez sklepy z segmentu home & decor, usługi kosmetyczne i fryzjerskie czy siłownie, aż po banki, a nawet punkty obsługi klienta dostawców prądu czy gazu. Zapewniamy wygodę, oszczędność czasu, jesteśmy blisko codziennych spraw mieszkańców i budujemy lojalność klienta. Za tymi rozwiązaniami idą efekty. Pierwsze półrocze przyniosło nam świetny wzrost footfallu – o ponad 10 proc. rdr.
Zaprezentowane wyniki odwiedzalności centrów handlowych Gemini Park oraz rosnące obroty najemców wskazują na skuteczność wypracowanych modeli zarządzania obiektami. Czy w funkcjonowaniu poszczególnych galerii dostrzegają Państwo jednak obszary, które warto poprawić?
Krzysztof Brączek, Dyrektor Gemini Park Bielsko-Biała: Oczywiście. Nie możemy pozwolić sobie na stagnację – klient się zmienia, otoczenie rynkowe również, a my musimy dotrzymać im kroku. Stąd nasze badania klientów, analizy rynku. Wprowadzamy funkcjonalne udogodnienia, które poprawiają komfort wizyty i odpowiadają na nowe potrzeby klientów. Rozwijamy strefy wypoczynkowe, rodzinne i edukacyjne, umacniamy rolę hubu logistycznego, wprowadzamy nowe usługi, jak wspomniany wyżej Punkt Pobrań Diagnostyki. To wszystko dzieje się regularnie, w miarę zmieniających się oczekiwań zarówno klientów, jak i najemców.
Tomasz Misztalewski, Dyrektor Gemini Park Tychy: Dziś w galeriach spotykają się przedstawiciele aż 5 pokoleń – od baby boomersów po generację alfa – i każda z tych grup ma inne oczekiwania. Dla jednych najważniejsza jest oferta zakupowa i wygoda, inni zwracają uwagę na rozrywkę, edukację czy lokalne wartości. Dlatego kluczem staje się personalizacja i umiejętność łączenia różnych doświadczeń pod jednym dachem.
Krzysztof Kryczka, Dyrektor Gemini Park Tarnów: Nieodłącznym elementem rozwoju centrum są modernizacje. Od wielu lat wybieramy w tym procesie materiały i technologie zgodne z aktualnymi normami ESG. Skupiamy się na modernizacji przestrzeni wspólnych, poprawie funkcjonalności oraz wdrażaniu rozwiązań wspierających efektywność energetyczną czy odpowiedzialne zarządzanie odpadami. Te działania poprawiają komfort klientów, a zarazem wspierają naszych najemców, tworząc bardziej nowoczesne i przyjazne środowisko do prowadzenia biznesu.
Rozmawiał Wojciech Wojnowski