Wiele naszych assetów istnieje na rynku już kilkanaście lat. Dlatego czasami dużo łatwiej postawić jest nowy obiekt, który będzie odpowiadał najnowszym trendom rynkowym i potrzebom przyszłych najemców, również tym związanym z ESG. Zaadaptowanie starej przestrzeni do współczesnych wymagań jest z pewnością droższe i często bardziej pracochłonne – mówi w wywiadzie dla redakcji OmnichannelNews.pl Maciej Skonieczny, Head of Asset Management, Nhood.
Obecnie portfel centrów handlowych, którymi zarządza Nhood Services Poland, obejmuje 25 obiektów. W większości przypadków nie są to najnowocześniejsze centra. Z jakimi w związku z tym wyzwaniami się mierzycie?
Maciej Skonieczny: Zgadza się. W ramach usług Asset Management zarządzamy obecnie w Polsce 25 obiektami, które zlokalizowane są w zasadzie we wszystkich częściach kraju. Część z nich to niewielkie, jednopoziomowe obiekty, inne, jak np. Port Rumia czy Galeria Bronowice mają odpowiednio ponad 21 tys. i niemal 35 tys. mkw. powierzchni GLA. Łączna powierzchnia wszystkich assetów to ponad 200 tys. mkw. I, co ważne, mówimy w tym przypadku wyłącznie o części tzw. galeryjnej. Pozostałą przestrzeń obiektu zajmują hipermarkety Auchan. Tak jak Pan wspomniał, przeważającą część naszego obecnego portfolio, podobnie jak całego rynku w Polsce, stanowią centra I, II i III generacji. Stawiają one zupełnie inne wyzwania przed asset managementem niż topowe galerie handlowe czy nowotworzone retail parki. Nasze działania skupiają się przede wszystkim na zapewnieniu jak najwyższej wartości aktywa powierzonego Nhood Services Poland w zarządzanie.
Co jest kluczowe dla podejmowanych działań?
Utrzymanie wzrostu wartości takich aktywów wymaga dużo większej aktywności we wszystkich obszarach od leasingu począwszy, a na property management skończywszy. Skoordynowanie przemyślanych działań w tych zakresach jest kluczowe, aby właściciel aktywów mógł odczuć, że jego nieruchomości są nie tylko właściwie „zaopiekowane”, ale także ich wartość oraz wpływ na lokalne społeczności realnie wzrasta. Nasze działania musimy dostosować indywidualnie do każdej lokalizacji, każdego obiektu, uwzględniając makroekonomiczną sytuację panującą na rynku.
Coraz ważniejsze są chyba także kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem?
Zdecydowanie. Dostosowywanie takich obiektów do wymogów ESG jest bardzo ważne. Nie będę ukrywać, że jest to proces kapitałochłonny, niemniej jednak, efekty potrafią być spektakularne. I nie chodzi tu tylko o wymierne korzyści w postaci chociażby zmniejszenia zużycia energii w obiekcie. Równie ważne są inne działania w ramach wprowadzania rozwiązań ESG – także te o charakterze niepieniężnym, takie jak aktywizacja lokalnej społeczności czy tworzenie nowych i umacnianie starych więzi klientów centrum z daną lokalizacją.
Naszą rolą jest także regularnie sprawdzane i analizowane poziomu satysfakcji klientów oraz tego, jaki jest odbiór planowanych i wdrażanych zmian w danej lokalizacji przez najemców. Zawsze staramy się łączyć potrzebę rewitalizacji obiektu z jednoczesnym obniżeniem poziomu długu technicznego w ramach przeprowadzanych remodelingów. Dotychczas najbardziej znanym przykładem takich działań był remodeling, którego dokonaliśmy w Piasecznie.
Poza wspominanym obiektem w Piasecznie, nowym przykładem Państwa strategii assetowej stało się połączenie dopiero co ukończonego remodelingu centrum w Mikołowie ze stworzeniem nowego retail parku w tej lokalizacji.
W Mikołowie, dzięki otwartemu w listopadzie 2024 roku nowoczesnemu retail parkowi, udało nam się znacząco poszerzyć mix najemców. Podwoiliśmy powierzchnię sprzedażową istniejącej dotychczas galerii – łącznie jest to teraz ok. 11 tys. mkw., nie uwzględniając powierzchni operatora spożywczego, czyli Auchan. Warto przy tym zauważyć, że na podobnej powierzchni w galerii mamy ok. 50 punktów sprzedaży, w retail parku mniej niż 10.
Mikołów stanowi realizację kompleksowego podejścia do jeszcze większej aktywizacji tej lokalizacji powierzonej nam w zarządzanie. Pierwsze reakcje klientów oraz analizowane wskaźniki ekonomiczne są bardziej niż pozytywne – z pewnością Mikołów będzie kontynuował trwający od kilku lat trend wzrostowy, jeśli chodzi o wartość tego aktywa oraz odwiedzalność. Warto zaznaczyć, że średnioroczny wzrost footfall w ostatnich 3 latach wyniósł aż 17 proc. To z kolei utwierdza nas w przekonaniu, że nasze przyszłe plany aktywizacji kolejnych lokalizacji poprzez remodelingi oraz efektywne zagospodarowywanie terenów należących do naszych klientów jest słuszną strategią assetową. Poprzez efektywne zagospodarowanie terenów rozumiem, m.in. właśnie tworzenie retail parków, które uzupełniają i wzbogacają istniejącą już w danym miejscu ofertę, ale również realizację przedsięwzięć inwestycyjnych w ramach innych, często komplementarnych, funkcji, np. mieszkaniowych czy niewielkiej logistyki.
Czy dobudowanie parku handlowego przy istniejącej galerii jest paradoksalnie łatwiejsze pod względem technicznym, a może również kosztowym, niż np. rozbudowa istniejącego obiektu?
Parki handlowe stały się bardzo popularnym konceptem na rynku. Dlatego, jeżeli istnieje taka możliwość, i ma to sens ekonomiczny, zamierzamy korzystać z tej opcji również w przypadku innych modernizacji. Wiele naszych assetów istnieje na rynku już kilkanaście lat. Dlatego czasami dużo łatwiej postawić jest nowy obiekt, który będzie odpowiadał najnowszym trendom rynkowym i potrzebom przyszłych najemców, również tym związanym z ESG. Zaadaptowanie starej przestrzeni do współczesnych wymagań jest z pewnością droższe i często bardziej pracochłonne.
Naszym nadrzędnym celem jest maksymalne podniesienie atrakcyjności danej lokalizacji. Dlatego nasza strategia polega na tym, żeby w taki sposób zintegrować starszy budynek galerii z nowym budynkiem retail parku, aby stworzyć jak największą wartość dodaną, zarówno dla klientów, jak i dla najemców. Przykład Mikołowa wskazuje, że taka koncepcja zdaje egzamin.
To trochę taka opcja dwa w jednym?
Budynki nie są ze sobą fizycznie połączone, więc klienci faktycznie mają wrażenie: „mamy tu coś zupełnie nowego, a nie tylko odświeżoną, znaną nam już galerię”. Są nowi najemcy, zupełnie nowy budynek, widać, że w okolicy coś się zmieniło. A przy okazji staramy się zrobić rewitalizację i remodeling starego centrum. Aktywizacja danej lokalizacji ma więc dwa mocne filary.
Gdzie i kiedy możemy spodziewać się podobnych realizacji?
Mamy już w planach kolejne inwestycje. W najbliższym czasie zamierzamy przekształcić 2 lokalizacje na wzór Mikołowa. Niezbędnym wymogiem jest oczywiście posiadanie odpowiedniej przestrzeni. Harmonogram procesu inwestycyjnego jest w dużym stopniu uzależniony od lokalizacji, ale jestem pewien, że pozytywne doświadczenia z realizacji projektu w Mikołowie ułatwią nam procedowanie kolejnych przedsięwzięć tego typu, gdyż dobitnie pokazują zasadność takiej inwestycji.
Swoistym wyznacznikiem zmian, których dokonujecie w zarządzanych przez Nhood Services Poland obiektach, jest logo ze znakiem jakości Oshopping.
W ramach remodelingów koncentrujemy się na trzech najważniejszych aspektach. Poprawie estetyki i jednoczesnym wzroście poziomu satysfakcji klientów z wizyty w naszych centrach, wprowadzeniu rozwiązań obniżających koszty funkcjonowania obiektu oraz na elemencie ekologicznym. Zwłaszcza aspekt środowiskowy jest dla nas bardzo ważny, a w przypadku starszych obiektów, wręcz niezbędny. Z tej ścieżki nie ma odwrotu, nawet jeżeli obecnie z powodu geopolitycznych zawirowań na świecie, pewne procesy związane z ESG zeszły lekko na dalszy plan. Pamiętajmy, że takich remodelingów nie dokonuje się co tydzień. To inwestycja na lata. Jeżeli inwestujemy w dane centrum, to chcemy w nie zainwestować mądrze, a nie zrobić czegoś powierzchownie. Patrzymy na zwroty z tych inwestycji niekoniecznie przez pryzmat finansowy. Oczywiście dobrze, jak to wszystko działa, a rachunki za energię elektryczną czy za ogrzewanie spadają. Musimy jednak pamiętać, że nie tylko to buduje większą wartość portfela. My patrzymy na proekologiczne rozwiązania w szerszy sposób, nie ograniczając się wyłącznie do ich implementacji w zarządzanych przez nas lokalizacjach. Staramy się edukować, uświadamiać i wprowadzać takie procesy aktywizujące odwiedzających nasze centra handlowe, abyśmy wszyscy mogli odnosić z nich korzyści nie tylko wymierne, ale także takie, których nie widać gołym okiem i od razu – np. w sferze dotyczącej lokalnych społeczności.
Ile zazwyczaj trwa taki remodeling i jaki jest jego zakres?
Dla nas hasło remodeling oznacza faktycznie gruntowne odświeżenie lokalizacji, a nie na przykład pomalowanie fasady czy remont toalet. Jeśli decydujemy się na remodeling, staramy się to zrobić dogłębnie. Dlatego cały proces trwa zazwyczaj około pół roku.
Musimy sobie uświadomić, że te stare centra handlowe były inaczej projektowane. Dawniej nikt nie myślał o tym, żeby zrobić strefę relaksu dla klienta i większe przestrzenie, gdzie można spokojnie usiąść, coś zjeść i odpocząć. Proszę pamiętać, że trzeba gdzieś znaleźć przestrzeń dla takich stref, co czasami wiąże się z koniecznością niewielkiego ograniczenia powierzchni sprzedażowej.
Standardowy remodeling obejmuje oczywiście zmianę oświetlenia na LED. Wiąże się to często z koniecznością przeglądu całej instalacji elektrycznej, co może prowadzić do zwiększenia kosztów.
Do tego dochodzą remonty toalet, a w niektórych przypadkach także odświeżenie elewacji. Pamiętajmy, że podstawową kwestią jest fakt, że centrum cały czas działa. Nie możemy go zamknąć i w ciągu miesiąca przeprowadzić wszystkich prac. Efekt końcowy na szczęście wynagradza najemcom i klientom pewne niedogodności związane z wymagającym okresem remontu. Co więcej, w obiektach, które przeszły już remodeling, najemcy widzą nową jakość i ją doceniają. Poza tym nowe przestrzenie przyciągają klientów, a to generuje wyższy footfall i obroty. To z kolei zachęca do podpisywania i przedłużania umów najmu. Dlatego pomimo tego, że koszty poważniejszych remodelingów są znaczne, zdajemy sobie sprawę, że są niezbędne, jeśli chcemy stale zwiększać wartość powierzonych nam aktywów.
Skoro wspomniał Pan o umowach najmu. Chciałem podpytać o tzw. specialty leasing. W 2023 roku Nhood Services Poland podpisał 176 umów krótkoterminowych (poniżej 1 miesiąca), 70 umów długoterminowych (powyżej 1 miesiąca) oraz przedłużył 82 trwające umowy. Przychód firmy z usługi specialty leasing w 2023 roku wyniósł o 30 proc. więcej niż w roku 2022. Jak rozwija się ta usługa?
Jednym z priorytetów dla wszystkich naszych lokalizacji jest zwiększenie aktywności i efektywności w tym zakresie. Dzięki specialty leasing możemy przekonać się, że dane centrum „żyje”, a klienci centrów, którymi zarządzamy, są coraz silniej z nimi związani. Mówimy tu o bardzo różnych “najemcach” – to może być zwykła maszyna vendingowa, drobne punkty kwiatowe, wyspy z ofertą kuchni świata czy czasowe wystawy. Ciekawa oferta specialty leasing wraz z przemyślanymi akcjami marketingowymi oraz działaniami proklienckimi dostosowanymi do danej lokalizacji powoduje, że wzrasta footfall i obroty najemców, co w dłuższym terminie ma coraz większy wpływ na zwiększenie wartości zarządzanego przez nas portfela nieruchomości. Potwierdzają to twarde dane. W ubiegłym roku umów krótkoterminowych było już 249, długoterminowych 107 oraz 33 przedłużenia trwających umów. Przychód firmy ze specialty leasing w 2024 roku wzrósł o 20 proc. w porównaniu z rokiem 2023.
To pokazuje, że elastyczne podejście i niestandardowe działania przynoszą pozytywne rezultaty. A to bardzo ważne przy zarządzaniu portfolio ponad 20 obiektów na rynku handlowym.
Chciałbym wyraźnie zaznaczyć, że działamy na bardzo konkurencyjnym rynku, na którym większość zarządzanych przez Nhood Services Poland assetów jest już obecne średnio kilkanaście lat. Do zapewnienia kompleksowej usługi, której jednymi z elementów są stworzenie strategii działania, wdrożenie oraz ciągłe monitorowanie i konstruktywne analizowanie jej wyników, są niezbędne wysokie umiejętności i wiedza. Na szczęście, na pokładzie Nhood Services Poland mamy zgrany zespół, który posiada kilkunastoletnie doświadczenie w różnych obszarach rynku nieruchomości – także rynku nieruchomości mieszkaniowych czy biurowych – oraz instytucjach finansowych i firmach doradczych. Pozwala to szerzej spojrzeć na zarządzane nieruchomości niż tylko przez pryzmat retailu. Jest to cenne, zwłaszcza w kontekście wykorzystania możliwości jak najbardziej efektywnego zarządzania powierzonym landbankiem oraz bycia otwartym na współpracę z nowymi klientami, gdzie zakres powierzonych nam zadań będzie wymagał ponadstandardowego podejścia oraz najwyższego poziomu obsługi.
Rozmawiał: Łukasz Izakowski