Rynek nieruchomości handlowych w Polsce nieustannie ewoluuje, a zmieniające się oczekiwania konsumentów, rozwój e-commerce i rosnąca potrzeba integracji ESG sprawiają, że modernizacja obiektów handlowych przestaje być opcją, a staje się koniecznością. O tym, jak skutecznie przeprowadzać takie procesy, opowiada Anna Pajura, Dyrektor ds. Zarządzania i Komercjalizacji w IMV Polska.
Dzisiaj na rynku nie ma miejsca na stagnację – zaczyna Anna Pajura. Zmieniające się wzorce zakupowe, postępująca cyfryzacja i rozwój e-commerce powodują, że galerie handlowe muszą być czymś więcej niż tylko miejscem zakupów. Aby pozostać konkurencyjnym, obiekt musi oferować coś, czego klienci nie znajdą online – przestrzeń, która angażuje, inspiruje i dostarcza wartościowych doświadczeń.
Raporty branżowe wyraźnie pokazują, że około 30% polskich centrów handlowych ma już ponad 20 lat. W tym czasie nie tylko technologia, ale przede wszystkim oczekiwania klientów zmieniły się diametralnie. Wiele obiektów zmaga się z problemem przestarzałej infrastruktury, która nie tylko nie odpowiada standardom współczesności, ale wręcz zniechęca klientów. Z drugiej strony, brak odpowiedniej strategii modernizacyjnej może prowadzić do dalszej utraty wartości obiektu i odpływu najemców.
Modernizacja obiektu handlowego wymaga nie tylko wizji
IMV Polska podchodzi do modernizacji w sposób uporządkowany, opierając działania na założeniach strategii 4RE, która obejmuje odnowę, rebranding, ponowne wprowadzenie obiektu na rynek oraz rekomercjalizację. Jak wyjaśnia Anna Pajura, modernizacja obiektu to proces wymagający nie tylko wizji, ale także precyzyjnego planu, uwzględniającego wszystkie aspekty – od technicznych, przez wizerunkowe, po te związane z tenant-mix.
Modernizacja zawsze zaczyna się od głębokiego audytu – musimy zrozumie, co w obiekcie działa, a co wymaga zmiany. To nie tylko kwestia wymiany infrastruktury czy odświeżenia wnętrz, ale także budowy spójnej narracji marki. Klienci i najemcy muszą zobaczy, że obiekt ma pomysł na siebie i że odpowiada na ich potrzeby. Modernizacja to gra zespołowa – potrzeba zaangażowania wielu stron, by proces zakończył się sukcesem.
Jednym z przykładów skutecznego podejścia do modernizacji jest Galeria Rumia, którą IMV Polska zarządza od trzech lat. Jak wspomina Anna Pajura, w momencie przejęcia obiekt zmagał się z wieloma problemami – od wysokiego poziomu pustostanów, przez niedopasowaną ofertę najemców, po spadającą liczbę odwiedzających.
Rumia to miasto, które dynamicznie się rozwija, co daje ogromne możliwości, ale wymaga też odpowiedniego podejścia. W pierwszej kolejności musieliśmy dokładnie przeanalizować rynek i zrozumie, jakie grupy klientów stanowią obecnie i będą w przyszłości główną bazę odwiedzających. Kluczowe było dopasowanie tenant-mix do zmieniających się potrzeb – młodych rodzin, aktywnych zawodowo dorosłych, a także seniorów, którzy od lat są wiernymi klientami obiektu.

Zmiany wprowadzone przez IMV Polska szybko przyniosły efekty – w ciągu trzech lat poziom komercjalizacji obiektu wzrósł z 50% do ponad 90%, a liczba odwiedzających zwiększyła się o ponad 50%. Nowa oferta najemców, obejmująca zarówno popularne sieciówki, marki premium, jak i lokalne koncepty, takie jak współpraca z lokalną piekarnią czy kreatywną przestrzenią „Pomysłowania”, gdzie niezależnie od wieku, można rozwijać swoje talenty manualne i artystyczne. Dzięki takiemu podejściu Galeria Rumia stała się modelowym przykładem galerii typu convenience – miejscem, które łączy zakupy, usługi i codzienne potrzeby mieszkańców w jednym.
Nasi klienci nie chcą tracić czasu na dojazdy do Gdyni czy Gdańska – wolą mieć wszystko pod ręką, w miejscu, które znają i do którego chętnie wracają. Jesteśmy galerią po sąsiedzku, gdzie codzienność łączy się z wygodą i lokalną atmosferą – podkreśla Anna Pajura. Dla nas każdy klient jest ważny, od największych sieci po najmniejsze rodzinne biznesy.
Kolejnym przykładem takiego podejścia jest wręcz unikatowa współpraca galerii z MDK Rumia, dzięki której powstała Scena Kulturalna, czyli pierwszy w Polsce teatr na stałe działający w centrum handlowym.
Teatr w galerii to pomysł, który początkowo wydawał się odważny, ale szybko okazał się strzałem w dziesiątkę. Repertuar przyciąga różnorodną widownię, a bilety wyprzedają się błyskawicznie. To pokazuje, że klienci oczekują od centrów handlowych czegoś więcej niż tylko miejsca na zakupy – podkreśla Anna Pajura.
Oprócz teatru, Galeria Rumia regularnie angażuje się w organizację wydarzeń kulturalnych, takich jak wystawa z okazji 800-lecia Rumii, która przez kilka miesięcy przyciągała zwiedzających. Te inicjatywy pomagają budować charakter obiektu i sprawiają, że staje się on miejscem, do którego klienci wracają nie tylko z potrzeby, ale i z przyjemności – dodaje Anna Pajura.
Centra handlowe muszą nastawić się na wielofunkcyjność
Dane z raportów m.in. PRCH jednoznacznie wskazują, że przyszłość obiektów handlowych leży w ich wielofunkcyjności. Galerie, które oferują jedynie tradycyjne sklepy, tracą na znaczeniu na rzecz tych, które łączą funkcje handlowe, kulturalne i rozrywkowe.
Centra handlowe muszą być gotowe na zmiany i dostosowywać się do nowej rzeczywistości. Widzimy wyraźny trend w kierunku obiektów, które integrują różne funkcje – od coworkingu, przez przestrzenie edukacyjne, po miejsca spotkań i rekreacji. ESG również odgrywa coraz większą rolę – klienci i najemcy coraz częściej oczekują, że obiekt będzie działał w sposób zrównoważony.
Modernizacja to nie jednorazowy projekt, ale długoterminowa inwestycja, która wymaga wizji i zaangażowania. Z perspektywy IMV Polska kluczowe jest myślenie o obiekcie nie tylko w kontekście tego, co dzieje się teraz, ale co będzie działo się za 5, 10 czy 20 lat – podkreśla Anna Pajura.
Jak pokazuje przykład Galerii Rumia, odpowiednie podejście do modernizacji może odmienić losy obiektu i nadać mu zupełnie nowy wymiar. Nie ma jednego przepisu na sukces – każdy obiekt wymaga indywidualnego podejścia. Ale jedno jest pewne – jeśli modernizacja jest przemyślana, oparta na danych i uwzględnia zmieniające się potrzeby rynku, to przynosi rezultaty.
IMV Polska udowadnia, że modernizacja to nie tylko konieczność, ale także szansa – na zwiększenie wartości obiektu, przyciągnięcie nowych klientów i wyznaczenie nowych standardów w branży.