Polski rynek magazynowy osiągnął w 2024 roku imponujące wyniki, umacniając swoją pozycję lidera w Europie Środkowo-Wschodniej. Zgodnie z szacunkami AXI IMMO całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec 2024 r. powinny wzrosnąć do 34,6 mln mkw., a popyt brutto osiągnie poziom 5,8 mln mkw.
Kluczowe trendy, takie jak rozwój technologii ekologicznych, friendshoring czy stabilizacja czynszów, zapowiadają dalszy dynamiczny rozwój sektora w 2025 roku, mimo wyzwań związanych z europejską sytuacją gospodarczą.
Polski rynek magazynowy, przyszłość a globalne zmiany
Prognozy dla rynku magazynowego w Polsce na lata 2024-2025 wskazują na dalszy rozwój, mimo pewnych wyzwań związanych z globalną sytuacją gospodarczą. Z dużym prawdopodobieństwem wybór nowego prezydenta Stanów Zjednoczonych może wpłynąć na możliwe zakończenie lub zawieszanie broni w konflikcie na Ukrainie. Duże znaczenie dla rozwoju sektora magazynowego w Polsce będą miały decyzje związane z procesem odbudowy państwa naszych południowo-wschodnich sąsiadów. Według przekazywanych od kilku kwartałów informacji Polska ma stać się centrum operacyjnym w procesie tj. friendshoringu.
Piąty raz blisko 6 mln mkw. w popycie brutto?
Analitycy AXI IMMO wskazują, że pod względem popytu podobnie do poprzednich lat IV kwartał bieżącego roku okaże się dominujący. Biorąc pod uwagę dotychczasową aktywność najemców zakładają, że w okresie od października do końca grudnia 2024 r. wolumen umów najmu zamknie się na poziomie ok. 2 mln mkw., a w całym roku popyt brutto wyniesie ok. 5,8 mln mkw. Pod względem statystycznym wynik ten powinien być wyższy o ok. 200 tys. mkw. w porównaniu do 2023 r. i nie spaść poniżej utrzymującej się do 2020 r. dynamiki popytu brutto powyżej 5 mln mkw.
Nieliczne transakcje powyżej 100 000 mkw.
W odróżnieniu od okresu 2020-2023, w 2024 r. nie byliśmy świadkami wielu jednostkowych transakcji na 100 000 mkw., wyjątkiem było zamknięcie w I połowie 2024 r. nowej umowy przez firmę z sektora handlowego w Bydgoszcz Białe Błota LC w woj. kujawsko-pomorskim na 103 800 mkw. Blisko magicznej granicy znalazły się także inne transakcje z tego okresu tj. styczeń – czerwiec 2024, w których na przedłużenie i ekspansję zdecydował się operator logistyczny w ramach Prime Logistics Wrocław Pietrzykowice (98 700 mkw.) w woj. dolnośląskim oraz nowa umowa najemcy z sektora e-commerce na 91 000 mkw. w Panattoni Wrocław Logistics South Hub.
Renegocjacje umów najmu główny trendem w sektorze magazynowym
Analitycy AXI IMMO spodziewają się, że także w ostatnim kwartale 2024 roku największy udział w całkowitym wolumenie najmu będą miały renegocjacje, co zresztą było jednym z kluczowych trendów w całym 2024 r. Firmy po przeanalizowaniu wyników finansowych decydowanie częściej decydowały się pozostać w tej samej lokalizacji. Wśród wskazywanych czynników zwracano uwagę na wysokość stawek najmu w nowych inwestycjach, a także chęć do pozostawienia tej samej kadry wykwalifikowanych pracowników. W kontekście Europy, Polska nadal pozostanie jednym z największych rynków logistycznych pod względem aktywności najemców.
Przednajmy, a następnie powierzchnie spekulacyjne
Po stronie podaży na powierzchnie magazynowe obserwujemy utrzymującą się od kilku kwartałów strategię deweloperów, w której koncentrują się oni na dostarczaniu projektów magazynowych i logistycznych z umowami przednajmu, z mniejszym udziałem powierzchni spekulacyjnej w podaży. Niemniej jednak biorąc pod uwagę szacunki związane z terminami oddania nowych inwestycji przemysłowych i logistycznych w okresie od października do grudnia 2024 r. deweloperzy powinni dostarczyć ok. 700 000 mkw. Spodziewamy się, że utrzymanie na tym poziomie aktywności deweloperskiej pozwoli na uzyskanie łącznego wolumenu dostarczonej w 2024 r. nowej podaży magazynowej na poziomie 2,8 mln mkw.
Zachowana dynamika nowej podaży na poziomie 10 proc. r/r
Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce mają wynieść około 34,6 mln mkw., co pozwoli zachować roczną dynamikę rozwoju sektora na poziomie 10 proc.. Analitycy AXI IMMO szacują, że wśród najaktywniejszych dewelopersko województw znajdą się dolnośląskie, mazowieckie oraz łódzkie.
2025 r. z niższym współczynnikiem pustostanów?
Z pewnością możemy wskazywać, że w 2024 r. polski rynek nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych zrealizował kolejny etap dojrzałości, umacniając swoją pozycję jako lidera Europy Środkowo-Wschodniej, a także jednego z kluczowych regionów na kontynencie europejskim. Wysoki udział renegocjacji oraz mniejszy rozwój klientów i zapotrzebowanie nową powierzchnią przemysłową, przy niższej, ale stabilnej aktywności deweloperskiej będzie skutkowało utrzymaniem lub delikatnym spadkiem współczynnika pustostanów.
Stabilne czynsze w sektorze magazynowym
W 2024 r. czynsze za powierzchnie magazynowe wykazywały tendencję do stabilizacji, co jest pozytywnym sygnałem dla dojrzałości rynku. Równowaga wskazuje na zdolność sektora powierzchni przemysłowych do adaptacji w zmiennych warunkach ekonomicznych. Spodziewamy się, że tendencja ta zostanie utrzymana w 2025 r. przy nadal obserwowanych delikatnych różnicach pomiędzy starszymi a nowymi projektami magazynowymi i logistycznymi, w których z reguły czynsze pozostają wyższe.
W 2025 r. magazyny jeszcze zieleńsze
Kluczowym trendem na 2025 rok będzie dalszy wzrost znaczenia ekologicznych technologii oraz certyfikatów z zakresu zrównoważonego budownictwa, takich jak BREEAM czy LEED. Firmy będą kładły nacisk na redukcję emisji dwutlenku węgla, efektywność energetyczną i wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii. Wzrost znaczenia ESG przełoży się na decyzje inwestycyjne, zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów powierzchni magazynowych.
Rok do wprowadzenia zmian w planowaniu przestrzennym
1 stycznia 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy planistycznej wprowadzająca zmiany mające uporządkować proces planowania przestrzennego. Zastąpienie studiów uwarunkowań miejscowymi planami ogólnymi zapewni większą przejrzystość i przewidywalność inwestycji, ograniczając możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy poza wyznaczonymi strefami. Nowelizacja może zmniejszyć dostępność gruntów i będzie stanowić wyzwanie dla deweloperów, przy czym ułatwi realizację projektów zgodnych z planami. Zintegrowany plan inwestycyjny zaoferuje inwestorom elastyczność, ale będzie wymagać strategicznego podejścia ze względu na związane z nim koszty.