Rynek nieruchomości to jeden z kluczowych, jak nie najważniejszy z obszarów inwestycyjnych na świecie. Wartość rynku nieruchomości przewyższa globalną wartość akcji i papierów dłużnych i jest prawie czterokrotnie wyższa niż światowy PKB. Wartość wszystkich nieruchomości na świecie osiągnęła w 2020 roku 326,5 bilionów dolarów – pisze w komentarzu Imre-Gustav Vellamaa, R8 Technologies.
Real Estate (RE) to branża długoterminowa. Nie cofając się do zbyt odległej historii (możesz użyć hasła w „Wikipedii“ „najstarszy znany zachowany budynek”), dzisiejsze typowe kalkulacje cyklu życia budynku (ROI) nie przekraczają 15-20 lat. Dla właścicieli i operatorów nieruchomości oznacza to również, że krótkoterminowe wahania rynkowe z którymi mamy coraz częściej do czynienia (w tym Covid-19 w latach 2021-2022, europejski kryzys energetyczny 2022, wysokie stopy inflacji 2022…, rosnące stopy procentowe w 2023… itd.) to naturalna część biznesu. Wahania te należy traktować poważnie (w przeciwnym razie może to zatopić finansowo naszą inwestycję), ale duży statek nie zmienia obranego kursu z powodu tych „tymczasowych wyzwań”. Powstaje zatem pytanie – czy istnieją jakieś przełomowe rozwiązania w branży RE i jak mogą nam pomóc?
Jasne, że są! W tym artykule skupiono się na prawdopodobnie najbardziej aktualnym z nich – ESG.
ESG to nowy rozgrywający w światowej gospodarce
Pierwszą wzmianką głównego nurtu ESG w odniesieniu do współczesnych definicji był raport Organizacji Narodów Zjednoczonych z 2004 roku – zatytułowany „Who Cares Wins”. Ale w rzeczywistości poza publikacją, nie wytworzyła się wtedy presja na działanie (poza kilkoma naukowcami i aktywistami klimatycznymi).
Ponad 9 lat temu, we wrześniu 2015 r., na Szczycie ONZ w sprawie zrównoważonego rozwoju w Nowym Jorku przyjęto „Agendę na rzecz zrównoważonego rozwoju 2030” wraz z 17 celami zrównoważonego rozwoju (SDG). W tym samym roku – w grudniu 2015 r. – aby przeciwdziałać zmianom klimatycznym i ich negatywnym skutkom, światowi przywódcy na konferencji ONZ w sprawie zmian klimatu (COP21) w Paryżu osiągnęli przełom: historyczne porozumienie paryskie.
UE zamierza osiągnąć neutralność klimatyczną do 2050 r. – gospodarkę o zerowej emisji netto gazów cieplarnianych. Cel ten leży u podstaw Europejskiego Zielonego Ładu i jest zgodny z zobowiązaniem UE do globalnych działań w dziedzinie klimatu na mocy porozumienia paryskiego.
Są to założenia ramowe, ale z punktu widzenia przedsiębiorcy ? Czy ESG jest pozytywne czy wręcz odwrotnie – szkodliwe dla prowadzenia biznesu w branży RE ?
Na potrzeby badania „The ESG ultimatum: Profit or perish” IBM Institute for Business Value (IBV) przeanalizował wyniki ankiety przeprowadzonej wśród ponad 20 000 konsumentów na temat ich stosunku do zrównoważonego rozwoju i odpowiedzialności społecznej, a także ankiety przeprowadzonej wśród 2500 menedżerów z 22 branż i 34 krajów w zakresie ich strategii, podejścia i podjęcia działań ESG, oczekiwanych korzyści i celów biznesowych. W badaniu dokonano również segmentacji firm według dojrzałości ESG, aby porównać wyniki. Zgodnie z nimi ponad 70 proc. kadry kierowniczej postrzega ESG jako źródło przychodów, a konsumenci coraz bardziej koncentrują się na wynikach firm w zakresie zrównoważonego rozwoju przy podejmowaniu decyzji o zakupie i zatrudnieniu.
Bez wątpienia – istnieje wiele czynników, aby zmienić ścieżkę rozwoju RE już teraz, czy to na poziomie globalnym, firmowym czy osobistym! Do 2030 roku pozostało 6 lat. Jasnym jest, że nie jest to zbyt długi okres dla każdej długoterminowej branży, która nie podejmuje pochopnych i ryzykownych decyzji testując czy rozwiązanie jest korzystne dla branży czy też nie. Osiągnięcie celu wymaga strategii opartych na decyzjach. Każda decyzja wymaga rozwiązań o udokumentowanym doświadczeniu i partnerskich relacjach na wysokim poziomie rzetelności i kompetencji. Wszystkie te założenia nie pojawią się z dnia na dzień!
Co jest potrzebne branży RE, aby osiągnąć cele na 2030 i 2050 rok?
Strategie ESG prowadzą do wykorzystania technologii ESG
Eksploatacja i konserwacja dowolnego budynku ma kluczowy wpływ na strategie (ESG). Według różnych znakomitych opracowań na ten temat, na każde 1 euro wydane na budowę budynku przypada od 5 do 7 euro na jego utrzymanie (angielska „Royal Academy of Engineering” przeanalizowała typowe koszty biurowca na przestrzeni trzydziestu lat i uzyskał stosunek 1:5:200 czyli koszty budowy : koszty utrzymania : koszty eksploatacji). Nie można również zapominać, że cyklu życia każdego budynku składa się z różnych etapów: pozyskanie surowców i produkcja materiałów budowlanych; budowa; obsługa i konserwacja; rozbiórka; utylizacja i ponowne użycie/recykling.
Tworzenie strategii ESG pomaga działać i mierzyć to, co jest korzystne dla obu stron, utrzymania zysków właściciela, ludzi i planety. Strategie ESG składają się z 3 części:
*Kryteria środowiskowe uwzględniają (E – Environmental) wpływ i ryzyko związane ze środowiskiem oraz działanie jakie może podjąć, lub nie powinna zmniejszyć lub złagodzić wpływ na środowisko.
Przykłady obejmują: ślad węglowy, gospodarkę odpadami, zanieczyszczenie i działania na rzecz zrównoważonego rozwoju, które składają się na łańcuch dostaw.
*Kryteria społeczne obejmujące (S – Social) wpływ społeczny generowany przez relacje z pracownikami firmy, klientami, dostawcami i społecznościami.
Przykłady obejmują: bezpieczeństwo w miejscu pracy, dobre samopoczucie i kulturę, różnorodność, równość i integrację, zadowolenie klientów i ochronę danych osobowych.
*Kryteria ładu korporacyjnego (G – Governance): definiuje role, obowiązki i oczekiwania, aby zapewnić możliwość podejmowania optymalnych decyzji dla klientów, pracowników, akcjonariuszy, organów regulacyjnych i społeczności.
Przykłady obejmują: skład członków zarządu, wynagrodzenia i nagrody dla kadry kierowniczej oraz sposób, w jaki firma przeprowadza audyty i działa etycznie.
Strategie prowadzą do kolejnego etapu – jakich (technologii) użyć, aby uzyskać jak najlepsze efekty (i na jakim etapie cyklu życia budynku?
P.S. Nadmieńmy, że ten artykuł skupia się na eksploatacji i utrzymaniu budynku w najbardziej optymalny i mający długoterminowy wpływ na ESG.
Istnieją różne rozwiązania, mające zróżnicowany wpływ na cykl życia i różne potrzeby inwestycyjne. Co wybrać? Gdzie zacząć?
Total Concept oferuje metodologię i narzędzie finansowe, które mogą dostarczyć optymalnych informacji niezbędnych do świadomego podejmowania decyzji związanych z inwestycjiami w technologie zmniejszające zużycie energii (Uwaga! Inwestycje w zieloną energię – odnawialne źródła energii – są również uważane za środki oszczędzania energii).
Im większy współczynnik zwrotu z inwestycji, tym szybciej powinien zostać wdrożony. Oczywiście warto zacząć od najprostszych (niskonakładowych) ale przynoszących największe zwroty z inwestycji.
Najłatwiejsze do osiągnięcia cele – PropTech
Generalnie – PropTech (Property Technologies) to efektywność użytkowania budynku uzyskana z wykorzystaniem technologii np. Przemysłu 4.0. z analizą i wizualizacją danych, Internet rzeczy (IoT), sztuczna inteligencja (AI) i uczenie maszynowe (ML) itp. Jeszcze kilka lat temu niewiele mówiono o Proptech. Przynajmniej nie był to termin powszechny.
Dlaczego? Po prostu w RE nie miało to większego znaczenia dla efektywności operacyjnej nieruchomości. Gdy mówimy o nowych technologiach, duże zmiany zawsze zaczynają się od kilku prekursorów, gdzie większość firm bez zewnętrznej presji woli poczekać. Covid-19 dynamicznie i nagle otworzył wiele możliwości technologicznych, które były odpowiedzią na nagłe zmiany spowodowane pandemią.
Im bliższe będą terminy wypełnienia założeń ESG, tym większą rolę będą odgrywać pojedyncze procenty efektywności. Branża PropTech jest na to gotowa. Wielkość globalnego rynku PropTech została wyceniona na 25 miliardów dolarów w 2021 roku i oczekuje się, że w latach 2022-2030 będzie się rozwijał w tempie skumulowanej rocznej stopy wzrostu (CAGR) wynoszącej 15,8 proc..
Jak realistyczne jest zwiększenie wydajności (energetycznej, operacyjnej itp.) za pomocą odpowiednich narzędzi (PropTech)? Może to być 20 proc., 30 proc., 40 proc., 50 proc., trudno oszacować właściwą liczbę. Najważniejze jest rozpoczęcie wdrażania narzędzi z obszaru PropTech zaczynając od tych, które są najtańsze, najmniej angażujące własne zasoby oraz przynoszące najwyższe wyniki!
Pamiętajmy, że w kontekście zużycia energii i generowania CO2 – najbardziej ekologiczna energia to energia, która nigdy nie została wyprodukowana i zużyta.
Nie można przy tym zapominać, że zwiększonenie efektywności energetycznej to za mało. Zmniejszenie śladu węglowego o 30 proc. z wykorzystaniem ekologicznej energii i narzędzi zwiększających efektywność oznacza, że nadal musimy pokryć pozostałe 70 proc.. W związku z tym rośnie zapotrzebowanie na odnawialne źródła energii, bardziej wydajne urządzenia wentylacyjne lub wymienniki ciepła itp., bardziej ekologiczne materiały budowlane itp. Wszystkie te elementy składają się na optymalizację rynku RE.
Autorem komentarza jest Imre-Gustav Vellamaa, R8 Technologies
***
Specjalne podziękowania dla Miklósa Gyertyánfy (Granit Polus), Michała Bogaczyńskiego (AEW) i Guido Wolfa (Zabolis Partners) za komentarze, umożliwiające podniesienie merytoryki artykułu!
PS. Materiały wykorzystane ze savills.com, thecorporategovernanceinstitute.com, esgtoday.com, core.ac.uk, kornferry.com, totalconcept.se, unissu.com, grandviewresearch.com