W trzecim kwartale 2024 roku w budowie pozostawało niecałe 2 mln mkw. nowych obiektów magazynowo-przemysłowych w Polsce, co przy stosunkowo stabilnym poziomie aktywności najemców przełożyło się na stopniowy spadek wskaźnika pustostanów (kwartał do kwartału), który na koniec września wyniósł 8,0 proc.. Według prognoz współczynnik powierzchni niewynajętej będzie ulegał dalszej kompresji w 2025 roku. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się magazyny energooszczędne, zrównoważone i zaawansowane technologicznie – tak wynika z najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska.
Na koniec trzeciego kwartału 2024 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce zbliżyły się do poziomu 34,0 mln mkw., co oznacza wzrost o 9,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku.
Nowa podaż
Nowa podaż od początku roku przekroczyła 2,09 mln mkw. i była niższa o 33 proc. od odnotowanej w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 r. W trzecim kwartale 2024 r. deweloperzy dostarczyli na rynek tylko 454 400 mkw., czyli o prawie 14 proc. mniej niż w tym samym okresie w ubiegłym roku i o 42,2 proc. mniej w porównaniu z drugim kwartałem bieżącego roku. Według prognoz Newmark Polska rynek powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce powiększy się w tym roku o 3-3,5 mln mkw.
– Na koniec września 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 1,94 mln mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, tj. o 2,1 proc. mniej niż w drugim kwartale 2024 r. i o ponad 22 proc. mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej. Najwięcej nowych magazynów niezmiennie powstaje na sześciu największych rynkach w kraju, na które przypada prawie 85 proc. realizowanych inwestycji. Są to Mazowsze, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Wielkopolska i Trójmiasto. Warto podkreślić, że w trzecim kwartale deweloperzy znacząco zwiększyli swoją aktywność w województwie zachodniopomorskim, gdzie realizują inwestycje o łącznej powierzchni prawie 115 000 mkw., co jest największym wolumenem od drugiego kwartału 2022 roku – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.
Po wyraźnym odbiciu aktywności na rynku najmu powierzchni magazynowo-przemysłowych w drugim kwartale 2024 roku, w którym najemcy wynajęli ponad 1,72 mln mkw., trzeci kwartał przyniósł nieznaczne spowolnienie. Całkowity popyt w trzecim kwartale 2024 r. wyniósł prawie 1,14 mln mkw., co oznacza spadek o 34 proc. kwartał do kwartału i o prawie 24 proc. rok do roku. W okresie od stycznia do września bieżącego roku najemcy podpisali umowy najmu na łącznie ponad 3,81 mln mkw., tj. o 2,8 proc. więcej niż rok wcześniej.
– W strukturze transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku dominowały nowe umowy najmu, w tym projekty typu BTS (55 proc.). Renegocjacje stanowiły 38 proc. całkowitego popytu, a pozostałe 7 proc. przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 195 300 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku) – dodaje Jakub Kurek.
Większy popyt
Drugi kwartał charakteryzował się nie tylko najwyższym popytem odnotowanym w tym roku, lecz także największymi transakcjami sfinalizowanymi w okresie od stycznia do końca września. Wśród nich znalazły się m.in. wynajem 126 000 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez poufnego najemcę z sektora e-commerce oraz umowa najmu podpisana przez LPP Logistics dotycząca obiektu BTS o powierzchni prawie 104 000 mkw. w kompleksie Bydgoszcz Białe Błota Logistics Centre.
Na koniec września bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 8,0 proc., co oznacza spadek o 0,3 p.p. kwartał do kwartału i wzrost o 0,2 p.p. w ujęciu rocznym. Pomimo nieznacznego zmniejszenia ilości dostępnej powierzchni w istniejących budynkach – o prawie 65 000 mkw. w porównaniu z drugim kwartałem bieżącego roku – na koniec trzeciego kwartału najemcy mieli do dyspozycji łącznie ponad 2,73 mln mkw., co jest trzecim wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego. Natomiast dostępna powierzchnia w obiektach będących w budowie wyniosła niecałe 910 000 mkw.
– W okresie od czerwca do końca września 2024 roku czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach w Polsce kolejny kwartał z rzędu pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie. W lokalizacjach charakteryzujących się znacznym wskaźnikiem pustostanów, najemcy mogą obecnie liczyć na większe możliwości wynegocjowania niższych stawek czynszowych czy też atrakcyjnego pakietu zachęt. Z kolei w przypadku magazynów oferujących zarówno wysoki standard techniczny, jak i rozwiązania w zakresie energooszczędności i zrównoważonego rozwoju, deweloperzy są mniej skłonni do ustępstw wobec najemców. Na koniec września 2024 roku najwyższe czynsze utrzymywały się w Warszawie (strefa I), a także w województwie pomorskim i małopolskim – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.