W pierwszej połowie 2024 r. polski rynek inwestycyjny odnotował znaczny wzrost aktywności, osiągając najwyższe kwartalne wyniki od IV kwartału 2022 r. Pomimo utrzymujących się wyzwań związanych z kosztami kapitału, odnotowano powrót dużych transakcji, co sugeruje potencjalny koniec fazy spowolnienia. Rosnąca liczba inwestorów i stabilizacja wskaźników finansowych są dowodem na rosnący poziom zainteresowania oraz pozytywne perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości.
Wolumen inwestycji osiągnął w pierwszej połowie 2024 r. wartość niemal 1,7 mld euro, co oznacza 91 proc. wzrost w porównaniu z pierwszą połową 2023 r.
Wiodącymi sektorami rynku w pierwszej połowie 2024 były biura i handel detaliczny – głównie ze względu na duże transakcje portfelowe. Liczba i wartośc transakcji – zarówno w sektorze biurowym, jak i detalicznym – przekroczyła w pierwszej połowie roku łączną wartość osiągniętą w całym 2023 roku. Sektor magazynów, będący w ubiegłym roku najbardziej aktywnym w branży, spadł na trzecie miejsce.
Wraz ze spadkiem oczekiwań inflacyjnych i rozpoczęciem cyklu obniżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny, przedsiębiorcy doświadczają coraz mniejszych wyzwań makroekonomicznych. Czynniki te przyczyniają się do stabilizacji stóp kapitalizacji i poprawy nastrojów inwestorów oraz potencjalnych dalszych obniżek kosztów finansowania.
Wzrosty w sektorze detalicznym
Rynek inwestycji handlowych charakteryzował się w pierwszej połowie 2024 r. znaczącym ożywieniem, a wolumeny transakcji wzrosły o 149 proc. w porównaniu z pierwszymi sześcioma miesiącami roku poprzedniego. Tak znaczące odbicie podkreśla rosnącą atrakcyjność sektora, której dowodem są znaczące transakcje, takie jak sprzedaż sześciu nieruchomości handlowych za 285 mln euro do nowego inwestora z Czech – Star Capital Finance. Aktualna sytuacja daje obiecujące perspektywy dla sektora handlowego w przyszłości.
– Mimo braku transakcji prime w segmencie handlowym w Warszawie, na bazie ogólnych nastrojów rynkowych uważamy, że stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych kształtowały się drugim kwartale 2024 roku na poziomie około 6,50 proc., podczas gdy stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych wyniosły ok. 7,25 proc. – powiedziała Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL
Odporność sektora przemysłowego i jego strategiczne ukierunkowanie
Sektor przemysłowy i logistyczny nadal pozostaje w centrum zainteresowania inwestorów, pomimo spadku jego udziału w całkowitym wolumenie inwestycji w porównaniu z rokiem ubiegłym. Odnotowane w 2023 r. spowolnienie, spowodowane rosnącymi kosztami finansowania i zmniejszonym poziomem konkurencji rynkowej, przesunęło punkt ciężkości w kierunku bardziej strategicznie pozycjonowanych aktywów o wyższej jakości. Ponieważ sektor spodziewa się gwałtownego odbicia dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu, obecna dynamika rynku doprowadziła do mniejszych średnich wartości transakcji oraz zwiększonego nacisku na jakość aktywów, szczególnie w odniesieniu do zgodności z ESG.
– Pomimo niższego wzrostu rentowności obligacji typu prime spowodowanego mniejszą zmiennością stóp procentowych, nadal nie widać jednoznacznych, popartych transakcjami o wysokiej wartości, dowodów na poprawę sytuacji. Do końca czerwca 2024 r. stopę kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych z pięcioletnimi umowami najmu szacowano na ok. 6,75 proc., a dla najlepszych projektów w Warszawie na ok. 6,50 proc. – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment, JLL