Według najnowszego raportu pt. „Occupier Insight – Rynek magazynowo-przemysłowy w I-III kw. 2022 r.”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, na koniec trzeciego kwartału 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły prawie 27,4 mln mkw., co oznacza wzrost o 19,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2021 r. Nowa podaż od początku roku już przekroczyła 3,58 mln mkw. i była wyższa od odnotowanej w całym 2021 r. o 15,6 proc.
– Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce nadal prężnie się rozwija, niemniej jednak ogólna sytuacja makroekonomiczna oraz zaostrzone warunki pozyskiwania finansowania na nowe inwestycje wpłynęły na spowolnienie aktywności deweloperskiej, a szczególnie w segmencie projektów realizowanych na zasadach spekulacyjnych – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska. – Dodatkowo, w związku z koniecznością optymalizacji kosztów działalności najemcy coraz częściej rozważają możliwość pozostania w dotychczasowej lokalizacji. W trzecim kwartale br. również odnotowano nieznaczny wzrost wskaźnika pustostanów – dodaje ekspert.
Na koniec września 2022 r. w budowie znajdowało się ponad 3,98 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 8,5 proc. mniej niż w drugim kwartale 2022 r., ale prawie 7 proc. więcej niż pod koniec trzeciego kwartału 2021 r. Miniony kwartał był kolejnym kwartałem z rzędu ze spadkiem wolumenu realizowanych inwestycji, zwłaszcza o charakterze spekulacyjnym, co związane jest z trudną sytuacją makroekonomiczną i dość wysokim kosztem pozyskiwania finansowania na nowe projekty magazynowe.
– Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową ze strony najemców utrzymuje się na stabilnym poziomie. Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 r. wyniósł ponad 5,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 8,7 proc. rdr. W trzecim kwartale 2022 r. najemcy podpisali umowy najmu na ponad 1,5 mln mkw. – to o prawie 33 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 3,75 mln mkw. i stanowił 70% popytu brutto – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.
Nowe umowy, reneocjacje i ekspansje
W pierwszych trzech kwartałach 2022 r. największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (63 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (29,6 proc.) oraz ekspansje (7,4 proc.). Od początku roku rośnie udział renegocjacji w całkowitym popycie – wzrósł on z 26,6 proc. w I kw. do 38,3 proc. w III kw., co świadczy o coraz większym zainteresowaniu najemców optymalizacją kosztów w dotychczasowych lokalizacjach. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 293,3 tys. zł mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).
Wśród największych transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2022 r. znalazły się między innymi: przedłużenie umowy najmu 123 tys. mkw. przez VidaXL w VidaXL BTS Września, budowa magazynu typu BTS o powierzchni 103 tys.mkw. w Trójmieście dla poufnego klienta z branży e-commerce przez Panattoni, realizacja przez firmę Exeter obiektu BTS o powierzchni 100 tys. mkw. dla poufnego najemcy z sektora handlowego w Świebodzinie czy wynajęcie 90 tys. mkw. w Panattoni Park Sulechów III przez BestSecret.
Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie wzrósł na koniec września bieżącego roku do 4,1%, co oznacza wzrost o 1,0 p.p. kwartał do kwartału, ale spadek o 0,7 p.p. rdr. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,12 mln mkw. w porównaniu z 1,945 mln mkw. w obiektach będących w budowie. Największy wzrost zarówno wskaźnika pustostanów, jak i wolnej powierzchni w stosunku do poprzedniego kwartału zaobserwowano w województwie dolnośląskim – o 3,7 p.p., tj. o prawie 142,5 tys. mkw.
Czynsze, które od początku roku wzrosły o ok. 15 proc. – 20 proc., w zależności od lokalizacji, powoli się stabilizują, aczkolwiek nie można wykluczyć kolejnych wzrostów w najbardziej popularnych lokalizacjach. Na koniec trzeciego kwartału 2022 r. najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I).