Ostatnimi czasy można zaobserwować znaczący wzrost świadomości ekologicznej, a pojęcie zrównoważonego rozwoju coraz częściej odgrywa kluczową rolę w branży nieruchomości. To właśnie sektor nieruchomości ma ogromny wpływ na środowisko naturalne, surowce, społeczności i nasz tryb życia – pisze w artykule przygotowanym dla redakcji OmnichannelNews.pl i Omnichannel Voice Jerzy Wójcik, CEO JW+A.
Proces budowlany składa się z wielu złożonych etapów, począwszy od pozyskiwania zasobów, po transport, produkcję i plac budowy. Wszystkie tego typu działania generują ślad węglowy, produkują szkodliwe odpady i przekształcają najbliższe otoczenie. Społeczności oczekują zaangażowania na rzecz środowiska, zatem oferowane obiekty muszą być dopasowane zarówno do potrzeb ekologicznych, jak również użytkownika końcowego. Dlatego zrównoważone budownictwo to już nie tylko ekologiczny trend, ale nowa, rozsądna i ekonomiczna forma prowadzenia biznesu.
Unia Europejska od 2015 r. wdraża kolejne dyrektywy związane z Europejskim Zielonym Ładem, nakładając na przedsiębiorstwa cykl zmian i oczekiwań, do których muszą się dostosować. Tym sposobem nowe prawa unijne dotykają każdego gracza rynku nieruchomości.
Czym jest zielone budownictwo i dlaczego jest konieczne?
Sektor budowlany jest jednym z najbardziej eksploatujących obszarów pod względem zużycia surowców i zasobów w gospodarce. Odpowiada średnio za około 30 proc. globalnej emisji gazów cieplarnianych i zużywa 50 proc. łącznej światowej produkcji żelaza. Statystyki wskazują również na to, że budynki zużywają łącznie 40 proc. energii całkowitej na świecie. Dlatego branża nieruchomości odgrywa olbrzymią rolę w procesie dekarbonizacji gospodarki światowej, z którym to zmagają się obecnie władze państwowe, lokalne, firmy i organizacje.
Pojęcie zielonego budownictwa można sprowadzić do wdrażania rozwiązań w inwestycje budowlane, które biorą pod uwagę ochronę środowiska naturalnego, a także ergonomię zużywania dostępnych zasobów. Możemy wyróżnić trzy filary składające się na podstawę zielonego budownictwa:
ekologia – oddziaływanie na środowisko naturalne,
ekonomia – oszczędność w zużyciu mediów i zasobów,
czynnik społeczny – komfort i podwyższenie jakości funkcjonowania użytkowników.
Warto zaznaczyć, że takie działania warto planować już na etapie projektowym inwestycji, dzięki czemu efekt finalny może być dużo lepiej zoptymalizowany.
“Zielone budynki” zużywają mniejsze ilości wody, ograniczają liczbę odpadów, są wysoce energooszczędne i przystosowane do coraz powszechniejszych zmian klimatycznych. Wykorzystują alternatywne źródła pozyskiwania energii i innowacyjne sposoby służące ograniczeniu jej zapotrzebowania. Rynek dąży do neutralności klimatycznej (Net Zero), a emisyjność dwutlenku węgla stanowi problem, z którym niemal wszyscy gracze na rynku nieruchomości próbują obecnie skutecznie walczyć. Dynamicznie zmieniająca się sytuacja pandemiczna, a także zmiany w świadomości najemców i użytkowników sprawiły, że ludzkie zdrowie i bezpieczeństwo nie miały jeszcze nigdy tak wielkiego znaczenia.
Wszelkie wymienione czynniki łączą się w jeden, złożony proces, uwarunkowany kwestiami prawnymi, ekologicznymi, ekonomicznymi i społecznymi. Dzięki temu zielone budownictwo zaczyna być swego rodzaju standardem rynkowym, który realnie wspiera proces rozwiązywania problemów, z którymi muszą obecnie zmagać się firmy i społeczności, a jeszcze szerzej – świat.
Co to jest certyfikacja wielokryterialna?
Podstawowe założenia
Sposobem na to, aby zrównoważone budownictwo rozwijało się w sposób ustandaryzowany są wielokryterialne certyfikacje ekologiczne, szeroko stosowane na całym świecie, a od dekady również i w naszym kraju. Najpopularniejsze formy ekologicznej certyfikacji komercyjnej budynków w Polsce to systemy certyfikacji BREEAM i LEED. W ostatnim czasie na popularności zyskuje także certyfikat WELL, który skupia się głównie na dobrostanie użytkowników budynków.
Certyfikacja wielokryterialna to kompleksowy system oceny budynków, – począwszy od projektu, procesu budowy, aż po sposób funkcjonowania nieruchomości w przyszłości. Jest dobrowolna w stosowaniu i zawiera opracowany zestaw mierników jakościowych, będących przykładem rozwiązań do wdrożenia.
Systemy certyfikacji najczęściej sprawdzają efektywność energetyczną, ekonomiczną oraz wodną budynku. Badają wpływ obiektu na środowisko naturalne i życie człowieka – w całym cyklu jego życia, łącznie z działaniami na placu budowy. Stanowią zbiór kryteriów oceny ustalonych transparentnie i w sposób niezależny przez organizacje odpowiedzialne za utworzenie danego systemu (jednostki certyfikujące).
Uzyskanie certyfikatu BREEAM lub LEED przez dany budynek stanowi filar obiektywnego potwierdzenia dobrej jakości funkcjonowania nieruchomości i ograniczania jej szkodliwego wpływu na środowisko.
Jak wygląda proces certyfikacji?
W ujęciu ogólnym kryteria i założenia certyfikatów wielokryterialnych są do siebie bardzo zbliżone. Różnica pojawia się w złożoności procesu i czasie jego trwania. Podczas procesu certyfikacji LEED, BREEAM i WELL można wyróżnić charakterystyczny czynnik, która polega na ścisłej współpracy na linii:
INWESTOR/ DEWELOPER → ZESPÓŁ PROJEKTOWY → WYKONAWCA → KONSULTANT DS. CERTYFIKACJI
Liczba zaangażowanych interesariuszy w proces certyfikacji każdego budynku jest długa. Jest to spowodowane m.in. działaniami związanymi z lokalizacją obiektu, projektem, dostępnością usług, analizami technicznymi i doradztwie w kluczowych aspektach, wpływających na wskaźniki zużycia mediów. Sposób współpracy i efektywna komunikacja zainteresowanych stron stanowią często kluczowy czynnik podczas procesu uzyskiwania certyfikatu. Dużą rolę w całym procesie odgrywa konsultant zewnętrzny ds. certyfikacji, który nie tylko dba o techniczne aspekty, lecz nierzadko jest łącznikiem pomiędzy osobami, które są w posiadaniu istotnych informacji dotyczących budynku.
Proces certyfikacyjny najkorzystniej rozpocząć na możliwie najwcześniejszym etapie procesu inwestycyjnego, by móc wdrożyć zielone rozwiązania już na etapie projektu i podejmowania fundamentalnych decyzji. Można wyróżnić 4 najważniejsze etapy:
Etap I
Konsultant przeprowadza zapoznawcze warsztaty w celu omówienia strategii, określenia wytycznych technicznych, ograniczeń, budżetu, dokumentacji, potencjalnych mierzalnych korzyści czy wpływu certyfikacji na proces najmu i użytkowania obiektu. Efektem takiej wstępnej analizy może być wyłonienie konkretnych kroków i działań, które każda z zaangażowanych stron musi podjąć, by uzyskać certyfikat.
Etap II
Ustalenia i wytyczne z fazy I zostają sprawdzane jeszcze raz i wdrażane zgodnie z wymogami technicznymi danego systemu certyfikacji. Często dodatkowym i niezwykle istotnym momentem jest przeprowadzenie analiz eksperckich (dotyczących np. efektywności energetycznej obiektu), które wspomagają proces inwestycyjny, ale także pomagają dokonać najkorzystniejszych decyzji ekonomicznych i ekologicznych.
Etap III
Gdy projekt został dopracowany, konsultant może wystąpić o ocenę ‘Design stage’ do jednostki certyfikującej. Wykonanie tego kroku stanowi potwierdzenie obrania odpowiedniej strategii i kierunku działań. W systemie certyfikacji LEED istnieje możliwość zdobycia tzw. “pre-certyfikatu”.
Etap IV
Kolejnym krokiem jest wdrożenie zaleceń na plac budowy. Sprawdzane są parametry wykorzystywanych materiałów, wpływ działań na środowisko naturalne i sposób organizacji pracy. Zebrana dokumentacja jest przekazywana do jednostki certyfikującej. Pomyślna weryfikacja kończy się uzyskaniem certyfikatu.
Certyfikacja vs. legislacja UE
Przez fakt zmieniających się uwarunkowań prawnych czy wzrastającej świadomości społeczeństwa możemy zaobserwować rosnącą liczbę obiektów wznoszonych w sposób zrównoważony. Podjęcie działań mających na celu pozyskanie zielonego certyfikatu dla obiektu świetnie wpisuje się w zamierzenia Europejskiego Zielonego Ładu oraz Unijnej Taksonomii.
Czynnik raportowania niefinansowego stanowi coraz ważniejszy aspekt decyzyjny wśród inwestorów. Spełnienie narzuconych kryteriów i wytycznych, w zależności od systemu certyfikacji jest potwierdzeniem zastosowania odpowiedzialnych rozwiązań zarówno środowiskowych, jak i społecznych. Dzięki temu spełnienie kryteriów ESG (Environmental, Social, Corporate Governance) jest zdecydowanie łatwiejsze.
Unijna Taksonomia zawiera zestaw technicznych kryteriów do oceny inwestycji, które można uznać za zrównoważone względem środowiska. Obiekty z ekologicznym certyfikatem stanowią podstawę Taksonomii. Biorąc pod uwagę wskaźnik zużywanej energii przez sektor budowlany w odniesieniu do pozostałych części gospodarki, zadbanie o efektywność energetyczną i emisję CO2 budynków jest fundamentalnym procesem.
Zgodnie z wytycznymi Taksonomii budynki, które chcą być kwalifikowane jako zrównoważone, powinny mieć w swoim wyposażeniu wodoszczelną armaturę i powstrzymać się od wykorzystania szkodliwych substancji w materiałach, które zostały użyte podczas budowy czy wykończenia projektu. Takie restrykcje od dawna możemy znaleźć w certyfikacjach wielokryterialnych, np. BREEAM lub LEED.
Kategorie oceny BREEAM biorą też pod uwagę czynniki społeczne, tj. komfort użytkowników pod względem ilości powietrza czy dostępność do środków komunikacji. Taksonomia dopracowuje mierzalność kryteriów technicznych do oceny inwestycji, tak by móc uznać ją za zrównoważoną pod względem społecznym.
Wnioski płynące z certyfikacji i najpopularniejsze eko-rozwiązania
Korzyści ekonomiczne
Certyfikacja wielokryterialna niesie za sobą niepodważalną wartość ekonomiczną. Wprowadzenie rozwiązań związanych z efektywnością i bezpieczeństwem energetycznym oraz dekarbonizacją budynków jest efektem postępujących zmian w prawodawstwie i reakcji biznesu na pogłębiające się zmiany klimatu. Pompy ciepła, podwyższona izolacyjność termiczna fasad, zastosowanie ogniw fotowoltaicznych PPV czy oświetlenie LED to powszechne rozwiązania, po które inwestorzy chętnie sięgają, a które pomagają w późniejszym obniżaniu kosztów eksploatacyjnych inwestycji.
Społeczne
Wartość certyfikatów odczują również użytkownicy obiektów. Miejsca, które są dobrze przystosowane dla najemców, cieszą się większą popularnością. Mierniki jakości powietrza oraz wody mają na celu zadbać o zdrowie użytkowników. Szereg innych udogodnień, jak np. ładowarki dla samochodów elektrycznych, ścieżki rowerowe czy zielone otoczenie z miejscem na odpoczynek to elementy wpisujące się w strategię zrównoważonego rozwoju, które powoli stają się dla najemców standardem.
Wpisanie w standardy ESG i Taksonomii
Posiadanie certyfikatu ekologicznego stanowi podstawę do szybszego i łatwiejszego dostosowania się do nowych regulacji prawnych, narzucanych przez Unię Europejską.
Czas ESG
Bez wątpienia rynek nieruchomości jest coraz bardziej świadomy faktu, że certyfikacja wielokryterialna niesie za sobą wartość ekonomiczną, prawną i społeczną. Zastosowane zielone rozwiązania w budynkach przekładają się także na komfort i zdrowie użytkowników, które są coraz ważniejszym aspektem budowania przewagi konkurencyjnej firm. Żyjemy w czasach dynamicznych zmian, obserwując zmiany w prawodawstwie i wymaganiach, które są narzucane przez Unię Europejską na przedsiębiorstwa. Certyfikacja stanowi zaś solidną podstawę do kontynuacji podążania ścieżką zrównoważonego rozwoju, którą obiera świadomie coraz więcej firm.
Określa się, że rok 2020 dla ESG to moment wkroczenia i dużego oddziaływania na sektor nieruchomości. Na Zachodzie Europy i w Stanach Zjednoczonych ESG cieszy się coraz większą popularnością. Według przeprowadzonych badań, niemal 90 proc. przedstawicieli rynku twierdzi, że działania zgodne ze strategią ESG są znaczącym czynnikiem sukcesu marki.
Nie ma już zatem odwrotu. Powszechne kultywowanie zagadnień związanych z ochroną środowiska naturalnego z czasem będzie musiało znaleźć swoje odzwierciedlenie w każdym biznesie – nie tylko nieruchomościach i budownictwie.
Autorem artykułu jest Jerzy Wójcik, CEO JW+A. Więcej na ten temat będzie można przeczytać w najbliższym numerze magazynu Omnichannel Voice.