Obecnie mamy niemal 90 proc. zarezerwowanych lokali, a do końca sierpnia planujemy złożenie wszystkich pozwoleń na budowę. Zakładamy, że z końcem roku kwestie formalne z tym związane zostaną zakończone, więc rok 2023 stoi pod znakiem intensywnych prac budowlanych. Oczywiście nie oznacza to, że nie patrzymy w przyszłość i nie interesujemy się kolejnymi lokalizacjami – mówi w wywiadzie dla OmnichannelNews.pl Michał Nowak, Prezes Zarządu EDS Retail Park.
W dobie pandemii parki handlowe zyskały na znaczeniu. Czy to oznacza, że ekspansja nabrała tempa?
Michał Nowak: – Smutne i pełne wyzwań czasy pandemii rzeczywiście wpłynęły na reorganizację dotychczasowego modelu zakupowego i spowodowały spore przetasowania na rynku dużych galerii handlowych, otwierając miejsce na ekspansję parków handlowych. Wielu inwestorów, w tym oczywiście również my, wykorzystało tą szanse intensyfikując procesy akwizycji nowych terenów i pozyskiwania najemców na nowe lokalizacje. Jeszcze na początku tego roku perspektywa dla naszego segmentu była bardzo optymistyczna i zakładała kolejne wzrosty w tym obszarze, jednak tragiczne wydarzenia za naszą wschodnią granicą wstrzymały ten pozytywny trend. Obecnie wszyscy musimy zmierzyć się z przyśpieszającą inflacją, i co za tym idzie z wyhamowaniem popytu wewnętrznego Polaków i redefinicją koszyka zakupowego. Dokładając do tego wzrost kosztów budowy i mniejszą dostępność pracowników zauważamy większą ostrożność zarówno inwestorów jak i najemców, którzy dłużej i znacznie ostrożniej podchodzą do wyboru nowych lokalizacji dla swoich sklepów. Zapewne można by tu wymienić jeszcze kilka innych ważnych problemów, którym musimy jako kraj gospodarczo stawić czoła, jak kolejne podwyżki stóp procentowych, czy stagflacją, śrubującą koszty ponoszone przez pracodawców. Również w kontekście międzynarodowym mierzymy się z niższym ratingiem jako gospodarka, która bezpośrednio sąsiaduje z krajem, w którym aktywnie prowadzone są działania wojenne. Mimo wszystko jestem umiarkowanym optymistą, ponieważ głęboko wierzę w potencjał gospodarczy naszego społeczeństwa, które wielokrotnie wychodziło obronną ręką z wyzwań, jakie przygotował los. Mam nadzieję, że podobnie będzie i w tym przypadku.
Jak w takim razie ocenia Pan potencjał polskiego rynku? Jak wygląda kwestia związane np. z dostępnością nieruchomości pod nowe inwestycje?
– Z punktu widzenia potencjału rozwoju dla branży retail parków w kontekście dostępności nieruchomości bądź działek pod nowe inwestycje można powiedzieć, że przed nami jeszcze wiele lat na wykorzystanie tego potencjału. Przede wszystkim mniejsze miejscowości, w których liczba mieszkańców nie przekracza liczby 50 tysięcy mają największy potencjał podaży gruntów czy obiektów, które można przeznaczyć na retail parki. Zapewne to, o czym poprzednio rozmawialiśmy, ma znaczący wpływ na wyhamowanie tendencji. Dodając do tego problemy z pozyskaniem gruntów w dużych miastach, lub zbyt wysoką ich ceną, która zaburza rachunek ekonomiczny to właśnie słowo ostrożność jako pierwsze przychodzi mi na myśl. Niemniej jednak, nie zakładam że rynek tego nie udźwignie. To tylko spłaszczy wykres, jednocześnie go wydłużając, i rozciągając w czasie trend zwiększania podaży parków handlowych w Polsce. Nowe lokalizacje są wyczekiwane nie tylko przez inwestorów czy najemców, ale przede wszystkim przez klientów i władze lokalne, które w ten sposób mają możliwość ożywienia gospodarczego, zwłaszcza w mniejszych ośrodkach, w których występuje deficyt miejsc na rynku pracy. Polacy chcą kupować atrakcyjne produkty po dobrych cenach, a parki handlowe, z uwagi na ich tendant mix doskonale się w tą potrzebę wpisują – dyskonty spożywcze, czy odzieżowe zaopatrują tysiące Polaków każdego dnia w produkty, dotychczas dostępne tylko w większych aglomeracjach. Dopóki więc podaż terenów inwestycyjnych jest na wysokim poziomie, można zakładać zwiększanie się ilości inwestycji w tym zakresie.
Jakie są najważniejsze kryteria ekspansji?
– Przede wszystkim, bieżąca, dosyć nerwowa i mało przewidywalna sytuacja ekonomiczna powinna się jak najszybciej ustabilizować. Rynek inwestycyjny potrzebuje spokoju, co obecnie jest dosyć trudne. Niemniej jednak biorąc pod uwagę zarówno znaczną przestrzeń na nowe inwestycje w zakresie potrzeb klientów i samego rynku, jak również możliwości jakie dają przeznaczone do alokacji na potrzeby parków handlowych potencjalne tereny inwestycyjne, nie należy się spodziewać iż branża retail parków zaciągnie drastyczny hamulec. W mojej opinii kluczowe są czynniki wewnętrzne, jak ustabilizowanie inflacji i wzmocnienie popytu wewnętrznego, oraz zewnętrzne, w którym najważniejszy jest szybki koniec działań wojennych na terenie Ukrainy. Przez toczącą się u naszych sąsiadów wojnę cały region uznawany jest za niestabilny i mniej atrakcyjny dla potencjalnych inwestorów. Będąc ostrożnym realistom, można założyć, że ta niepewność powinna skończyć się w przeciągu najbliższych kilkunastu miesięcy.
Mówił Pan, że problemem jest niestabilność na rynku materiałów budowlanych, co przy stale rosnących cenach powoduje konieczność stałej optymalizacji naszych działań. Jak wpływa to na Państwa plany i inwestycje?
– Na pewno wymusiło to na nas, ale zapewne i na większości graczy na tym rynku spokojniejsze podejście do kolejnych planów inwestycyjnych. Obecnie skupiamy się na sprawnym prowadzeniu rozpoczętych projektów, z których największym jest oczywiście temat lokalizacji pozyskanych po Tesco. To aż pięć miast i pięć jednocześnie prowadzonych inwestycji. Jest to dla nas wyzwanie, aby przy negatywnych czynnikach, o których rozmawialiśmy wcześniej, nie przeszacować swoich sił i konsekwentnie pracować nad poszczególnymi etapami. Obecnie mamy niemal 90 proc. zarezerwowanych lokali, a do końca sierpnia planujemy złożenie wszystkich pozwoleń na budowę. Zakładamy, że z końcem roku kwestie formalne z tym związane zostaną zakończone, więc rok 2023 stoi pod znakiem intensywnych prac budowlanych. Oczywiście nie oznacza to, że nie patrzymy w przyszłość i nie interesujemy się kolejnymi lokalizacjami. Na pewno ich akwizycja będzie bardziej wymagająca, ale mamy nadzieję, ze jednocześnie zmniejszą się koszty zakupu działek, co obecnie jest prawdziwym wyzwaniem ekonomicznym.
Nad jakimi projektami aktualnie Państwo pracują?
– Poza wspomnianymi lokalizacjami po Tesco, czyli: Bolesławiec, Żywiec, Malbork, Krasnystaw i Krapkowice, prowadzimy prace m.in. w Sosnowcu, w którym pozwolenie na budowę spodziewamy się otrzymać w sierpniu i pracujemy jednocześnie nad zamknięciem listy najemców. W międzyczasie na stole są kolejne inwestycje, o których z pewnością będziemy informować w stosownym terminie. Taki scenariusz inwestycyjny wpisuje się w powyższe stwierdzenie, że sieci podchodzą z większą dozą zachowawczości, na którą my też musimy odpowiednio reagować. Niemniej jednak, dzieje się dużo, co skłania nas do pozytywnych planów na kolejne lata i trzymamy oczywiście kciuki za cały segment parków handlowych w Polsce.
Rozmawiała Ewelina Zezula