Dzięki mocnej ofercie i stabilnym relacjom z partnerami biznesowymi w NEINVER dobrze przeszliśmy przez ten trudny czas. Stawialiśmy na rozwój, by nie zakotwiczyć się na kryzysie wywołanym w branży przez pandemię. Do naszych outletów FACTORY wprowadziliśmy 31 nowych marek. Poziom komercjalizacji przekracza 96-97 procent. Wyniki roku 2021 były mocniejsze od poprzedniego. Obserwujemy też wyższą dynamikę wzrostu sprzedaży niż odwiedzalności, co doskonale widać przy wyższych wartościach średniego paragonu czy większej ilości towarów na jednym rachunku – mówi w wywiadzie z OmnichannelNews.pl Magdalena Chachulska, Asset Management Director NEINVER.
Omnichannelnews.pl: Od dwóch lat rynek handlowy funkcjonuje w zupełnie nowej rzeczywistości. Pandemia i lockdown dały się we znaki zarówno galeriom handlowym, jak i najemcom. Mniejsza odwiedzalność, spadek obrotów, a także wolne powierzchnie są problemami z którymi borykają się nawet najlepsze obiekty w Polsce. Jak na tym tle wygląda sytuacja w centrach outletowych FACTORY?
Magdalena Chachulska: Centra FACTORY to bardzo dobrze rozpoznawalne obiekty w Polsce. Dzięki mocnej ofercie i stabilnym relacjom z partnerami biznesowymi w NEINVER dobrze przeszliśmy przez ten trudny czas. Stawialiśmy na rozwój, by nie zakotwiczyć się na kryzysie wywołanym w branży przez pandemię. Do naszych outletów wprowadziliśmy 31 nowych marek, w tym tak mocne brandy jak Karl Lagerfeld czy m.in. kolejne salony Hugo Boss, Marco O’Polo i Villeroy&Boch. Poziom komercjalizacji przekracza 96-97 procent. Wyniki roku 2021 były mocniejsze od poprzedniego. Obserwujemy też wyższą dynamikę wzrostu sprzedaży niż odwiedzalności, co doskonale widać przy wyższych wartościach średniego paragonu czy większej ilości towarów na jednym rachunku. W porównaniu do roku 2019 zanotowaliśmy wzrost wartości koszyka zakupowego o 19 procent. Klienci przyjeżdżają do nas mniejszymi grupami, również rzadziej, ale kupują dużo więcej. Ich jedna wizyta w outlecie owocuje odwiedzinami w zdecydowanie większej liczbie sklepów. To zresztą tendencja, którą obserwujemy wszyscy w branży.
Czy można stwierdzić, że centra outletowe wzmocniły swoją pozycję rynkową?
MC: Nasze outlety wzmocniły pozycję w tym trudnym czasie, podobnie jak cały rynek tego segmentu. Gdy klienci racjonalizują swoje wydatki, istotne staje się właśnie tzw. rozsądne kupowanie, charakterystyczne dla tego formatu. Poza tym niebagatelne znaczenie ma kompaktowość samego konceptu. FACTORY to obiekty z dużymi parkingami, szerokimi pasażami zbudowanymi w prostym planie, gdzie tłumy ludzi nie mieszają się intensywnie. Tradycyjne centra handlowe od lat przyciągały na zakupy ofertą dodatkową, a te atuty w czasie pandemii praktycznie przestały mieć znaczenie. Klienci outletów są silnie skoncentrowani na zakupach i to poszukiwanie okazji staje się dla nich swoistego rodzaju rozrywką. Jeśli zapewnimy im bezpieczeństwo i atrakcyjną ofertę, a w tym obszarze NEINVER zrobił naprawdę wiele, tu mamy szansę na satysfakcjonujące wyniki sprzedażowe nawet w czasie pandemii. Nie oznacza to jednak, że jako zarządcy obiektów handlowych nie musieliśmy mierzyć się z trudnościami. Wszystkich w branży pandemia mocno doświadczyła.
Który obiekt poradził sobie najlepiej?
Najlepiej poradził sobie nasz obiekt w Krakowie, gdzie outlet FACTORY łączy się z parkiem handlowym Futura. Popularny market spożywczy i możliwość wejścia do sklepów bezpośrednio z parkingów przynosiły stały napływ klientów.
Według raportów branżowych, w czasie pandemii bardzo dobrze sprzedaje się oferta marek z segmentu premium. Czy Państwo też zauważyli ten trend?
MC: Od dłuższego czasu obserwujemy, że marki premium niezmiennie plasują się w pierwszej dziesiątce pod względem obrotów. Dlatego konsekwentnie zwiększamy ich obecność w centrach FACTORY, a w kolejnych latach ich udział będzie jeszcze wzrastał. To jest naturalny cykl życia outletu – od średniego segmentu do marek spozycjonowanych wysoko. W tym kierunku idziemy.
Jakie jeszcze zmiany zaobserwowali Państwo w swoich outletach?
MC: Widzimy zdecydowanie większy popyt na odzież sportową i nieformalną, związany z pracą w formule home office i coraz częstszym odbywaniem spotkań biznesowych online, mimo luzowania obostrzeń pandemicznych. Hybrydowy model pracy, zakładający obecność w domu na zmianę z pracą w biurze, okazał się bardzo efektywnym rozwiązaniem, więc pozostanie z nami na dłużej. Znacznie wzrosła też rola e-commerce, a zatem możliwość zakupów w tym kanale sprzedaży nie ominie również segmentu outletowego. Należy zatem wdraża rozwiązania, które sprytnie łączą te dwa światy i dopracowywać ofertę dostępną na miejscu, by warto było jednak wybrać się do centrum. Rola centrów na przestrzeni ostatnich lat znacząco się zmieniła, pandemia przyspieszyła i uwydatniła tą transformację. Dzisiaj to już nie tylko miejsca sprzedaży towarów, ale również spotkań, szerokiej oferty dodatkowej, usługowej i rekreacyjnej. Dlatego tworzymy strefy chilloutu, zapraszamy foodtracki, budujemy place zabaw, czy pokoje dla rodziców z dziećmi. Mamy ładowarki do aut elektrycznych, stacje dla rowerzystów i udoskonalamy naszą infrastrukturę dla osób z niepełnosprawnościami. Centra handlu to również miejsca spotkań i takimi są również outlety.
Właściciele centrów handlowych coraz częściej wprowadzają programy lojalnościowe, które mają zapewnić większą odwiedzalność obiektów. Czy Pani zdaniem, jest to dobry sposób na przyciągnięcie klienta?
MC:To świetny sposób na pozyskanie lojalnych klientów. Dobrze zaprojektowany program nie tylko w sferze technicznej, ale i w samej koncepcji, przemyślany, intuicyjny i przyjazny klientowi ma szansę istotnie wzmocnić bazę klientów poprzez oferty specjalne, unikatowe usługi czy zniżki na kolejne zakupy. Może też stanowić dodatkowy kanał komunikacji marki z klientem. NEINVER jest już mocno zaawansowany w pracach nad takim narzędziem.
Ostatnie dwa lata to był również czas próby w relacjach wynajmujący – najemca. Jak w Państwa przypadku przebiegały rozmowy z najemcami?
MC: Wysoki poziom komercjalizacji outletów FACTORY pokazuje, że model biznesowy NEINVER świetnie sprawdził się w tym trudnym okresie. Nasze relacje na rynku polskim i europejskim pozwoliły w partnerski sposób rozwiązywać problemy związane z pandemią. Dochodziliśmy do porozumienia, bo znalezienie najlepszego, możliwego rozwiązania w kryzysowym momencie dla branży leży w interesie obu stron.
Ostatecznie doszliście do porozumienia z najemcami, ale wasi partnerzy biznesowi zmienili swoje oczekiwania w kwestiach zapisów umów najmu?
MC: Pandemia nie pozostała dla nas jako zarządcy obiektu handlowego rzecz jasna obojętna. Musieliśmy doprecyzować część zapisów w umowach. Najemcy przychodzili do nas z propozycjami, które miały zabezpieczyć ich interesy na wypadek kolejnych lockdownów, a trzeba było stanąć gdzieś w pół drogi. Pamiętajmy też, że czynsz w dużej części uzależniony od obrotu, to standard w naszych umowach od lat.
Czy NEINVER planuje jakiekolwiek inwestycje związane z przebudową lub modernizacją obiektów FACTORY w Polsce?
MC: Konsekwentnie niemal przez cały czas inwestujemy w komfort i funkcjonalność naszych obiektów, ale spektakularnych rozbudowy obecnie nie planujemy.
Obecnie ESG, czyli kwestie związane z ochroną środowiska naturalnego, odpowiedzialnością społeczną i ładem korporacyjnym, stają się kluczowym elementem budowania strategii biznesowych firm na rynku nieruchomości komercyjnych. Jak NEINVER w swojej działalności odnosi się do kwestii zrównoważonego rozwoju?
MC: W zakresie zrównoważonego rozwoju ośmielę się powiedzieć, że jesteśmy w branży pionierem wielu rozwiązań. Jako pierwsi w Polsce certyfikowaliśmy nasze obiekty w zakresie przystosowania dla osób z niepełnosprawnościami. Poza tym 100 procent portfolio NEINVER w Polsce zdobyło wysokie oceny w certyfikacji BREEAM. Nasza firma jasno sprecyzowała mapę drogową działań w zakresie środowiska, społeczności i zarządzania, zwracając uwagę na odpowiedzialną konsumpcję i zrównoważony rozwój naszych obiektów. W naszej pracy staramy się wyprzedzać nowe przepisy i wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju oraz pozytywnego wpływu na społeczności, bo wiemy, że czynią one nasz biznes bardziej wartościowym.
Na koniec naszej rozmowy chciałbym się zapytać o wyzwania przed jakimi stoi segment obiektów outletowych w kolejnych latach.
MC: Zawsze wyzwaniem będzie taki model miksu najemców, który pozostanie konkurencyjny dla oferty regularnych centrów, odpowiadając też na potrzeby docelowego klienta. Nie ma jednego dobrego modelu dla całego rynku czy każdego obiektu. Do centrów wchodzi coraz więcej marek premium i ta tendencja będzie jeszcze mocniejsza. Właściciele i zarządcy będą nadal inwestować w komfort i funkcjonalność obiektów, ale oczywiście do poziomu opłacalnego biznesowo. Uważnie obserwować należy zmieniające się otoczenie każdego outletu i dostosowywać ofertę. Najlepiej wyjdą na tym ci zarządcy, którzy będą potrafili te potrzeby rynku przewidywać, wyprzedzać konkurencję swoimi działaniami i dobrze wykorzystywać je biznesowo. DNA outletów pozostanie takie samo, jak zawsze dobre marki w atrakcyjnych cenach.
Rozmawiał: Wojciech Wojnowski
Magdalena Chachulska, Asset Management Director, NEINVER

Magdalena Chachulska zajmuje stanowisko Asset Management Director w NEINVER. Z branżą nieruchomości komercyjnych jest związana od ponad 20 lat.
Odpowiada za zarządzanie największą w Polsce siecią centrów outletowych marki FACTORY oraz parkiem handlowym Futura. Do jej zadań należy realizacja strategii firmy na polskim rynku, zarządzanie operacyjne obiektami znajdującymi się w portfolio NEINVER, nadzór nad budżetem oraz koordynacja wszystkich ważnych obszarów asset managementu.
Wcześniej Magdalena Chachulska pracowała m.in. w Carli Gry Poland (późniejszym IC COMPANYS Poland), gdzie brała udział we wprowadzeniu na polski rynek takich marek, jak: Jackpot, Cottonfield, Inwear, czy Matinique.
Jest absolwentką Akademii Ekonomicznej im. Oskara Langego we Wrocławiu oraz ICSC – Management Institute w ramach European Retail Property School. Prywatnie jest pasjonatką podróży i sportu: kolarstwa górskiego, narciarstwa i windsurfingu.