Budowa magazynów w mniejszych aglomeracjach wiąże się także z rozwojem organicznym lokalnych przedsiębiorców. Biznesy, które są w fazie wzrostu, potrzebują nowoczesnych, dostosowanych do ich potrzeb powierzchni przemysłowych, wyposażonych w komfortowe jednostki socjalno-biurowe dla pracowników – pisze w komentarzu dla redakcji OmnichannelNews.pl Ewa Zawadzka, dyrektor, szef działu ds. rozwoju nieruchomości MDC2.
Cały materiał zostanie opublikowany w pierwszym numerze Magazynu Omnichannel Voice.
Od czego zależy lokalizacja centrum dystrybucyjnego? Wybór miejsca bardzo często jest kwestią indywidualną, jednak szukając magazynu, warto wziąć pod uwagę uniwersalne wytyczne, istotne dla każdego rodzaju działalności najemcy lub przyszłego właściciela.
Uniwersalne wytyczne
Dla decydenta niezmiennie najważniejszy jest bezpośredni dostęp do nowoczesnej infrastruktury drogowej, czyli tzw. dostępność transportowa. Łatwy dojazd do autostrady czy głównych arterii transportowych zapewni najemcy sprawne i terminowe dostawy towarów do klientów oraz efektywną obsługę operacji magazynowych.
Od kilku lat obserwujemy, że coraz większego znaczenia nabiera także kryterium dostępności pracowników. Mówimy tu nie tylko o bliskości ludzi i ich liczbie, ale także kompetencjach i kwalifikacjach wymaganych w danej branży. Dodatkową przewagą ulokowania obiektu w Polsce, w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, są też relatywnie niższe koszty zatrudnienia. To sprawia, że zainteresowanie naszym regionem pod kątem lokalizacji logistycznych utrzymuje się na wysokim poziomie.
Dwa powyższe aspekty, tj. dostępność transportowa oraz kadry pracowniczej, stanowią oczywiste i podstawowe kryteria wyboru dla każdego biznesu. Jednak – w zależności od działalności najemcy – każda organizacja powinna dopasować te wymagania do swoich potrzeb i oczekiwań.
Indywidualne potrzeby
Przykładowo, dla firmy produkcyjnej mniejsze znaczenie może mieć lokalizacja obok autostrad, ale z pewnością wybierze ona miejsce blisko istniejącej linii produkcyjnej, zlokalizowane w sąsiedztwie swoich dostawców i poddostawców. Odpowiednie ulokowanie obiektu pozwoli na lepsze pozyskanie pracowników z kwalifikacjami dostosowanymi do realizowanych procesów produkcyjno-logistycznych.
Co więcej, taki przedsiębiorca weźmie też pod uwagę kierunki przepływów, zarówno w zakresie dostaw komponentów, jak i wysyłek wyrobów gotowych. Dla firm logistycznych lub e-commerce najważniejsza będzie dostępność infrastruktury drogowej. W przypadku tych ostatnich, duże znaczenie ma także dostęp do kadry pracowniczej, nie tylko w momencie uruchomienia inwestycji, ale w cyklu stałym, ze szczególnym uwzględnieniem dostępności pracowników podczas sezonowych szczytów sprzedaży.
Punktem styku dla obu kryteriów jest bliskość komunikacji miejskiej dla najemców. Niezmierne istotna jest w tym zakresie odległość od najbliższego przystanku komunikacji zbiorowej oraz rodzaj połączeń komunikacyjnych.
Perspektywy rynku
Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, dobrze jest spojrzeć także na rzeczywisty stan rynku powierzchni magazynowych i jego perspektywy na przyszłość. Otóż niezmiennie w Polsce dominuje tzw. „Wielka Piątka”, czyli kluczowe rynki dla obiektów logistycznych – Warszawa, Polska Centralna, Górny i Dolny Śląsk oraz Poznań. Jeszcze na koniec 2021 podaż powierzchni w tych lokalizacjach stanowiła 79 proc. całkowitej powierzchni w kraju (dane: JLL, luty 2022, „Rynek magazynowy”), ale odsetek ten spada na korzyść nowych, atrakcyjnych dla deweloperów miejsc na „rynkach wschodzących”. Mówimy tu m.in. o Rzeszowie, Lublinie, Kielcach, Koninie i innych. Te lokalizacje, które jeszcze kilka lat temu nie były pierwszym wyborem, dziś stają się coraz ważniejsze i pojawiają się na mapie nieruchomości przemysłowych w Polsce.
Na znaczeniu zyskują też inne, mniejsze miasta z populacją ok. 100 tys. mieszkańców, gdzie najemcy projektów mogą pozyskać lokalnych pracowników, chętnych pozostać w swoich miejscach zamieszkania, pod warunkiem, że znajdą tam pracę odpowiadającą ich oczekiwaniom. Będą mogli korzystać ze znanej im infrastruktury oraz zachować balans między życiem prywatnym a pracą.
Budowa magazynów w mniejszych aglomeracjach wiąże się także z rozwojem organicznym lokalnych przedsiębiorców. Biznesy, które są w fazie wzrostu, potrzebują nowoczesnych, dostosowanych do ich potrzeb powierzchni przemysłowych, wyposażonych w komfortowe jednostki socjalno-biurowe dla pracowników.
Autorką komentarza jest Ewa Zawadzka, dyrektor, szef działu ds. rozwoju nieruchomości MDC2.
Ewa Zawadzka posiada ponad 15-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Przed dołączeniem do MDC2 pełniła funkcję Dyrektora ds. Rozwoju w Panattoni, gdzie rozwijała działalność deweloperską oraz nadzorowała pozyskiwanie nowych gruntów w Polsce Południowej. Kierowała również zespołem Land and Development w Prologis, gdzie była odpowiedzialna za zarządzanie inwestycjami w Polsce. Zanim dołączyła do firmy, przez ponad 10 lat pełniła funkcję Dyrektora Centrum Usług Logistycznych w FagorMastercook S.A. – części Grupy Fagor. Ewa Zawadzka jest absolwentką Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Ukończyła również studia podyplomowe Master of Business Administration na wrocławskim Uniwersytecie Ekonomicznym oraz kurs Certified Commercial Investment Member.